Nieuws

Vrije huursector wordt steeds duurder--

25 september 2017

De huurprijzen in de vrije sector blijven stijgen. Daardoor neemt het aantal ‘dure scheefwoners’ in deze sector verder toe.

Dat blijkt uit recente cijfers (externe link)van belangenbehartiger Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL) en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Gemiddeld betaalden ‘nieuwe’ huurders in de eerste helft van 2017 6,9 procent per m² meer dan vorig jaar.

Friesland uitzondering
Er zijn grote verschillen per regio. Amsterdam heeft de hoogste huur: € 18 per m², gevolgd door Utrecht, dat een sterke prijsstijging kende tot € 12 per m². Ook in andere delen van het land stegen de huurprijzen, met als enige uitzondering Friesland, waar de huren met 0,7 procent daalden. Hier ligt de huurprijs onder € 8 per m².

Steeds meer scheefwoners
Eric Verwey, voorzitter van VGM NL, maakt zich zorgen over het groeiend aantal ‘scheefwoners’ op de huurmarkt. ‘De huidige vrije markt kent een snel groeiende groep bewoners die noodgedwongen in een te dure, en voor hun gezinssituatie vaak te kleine, huurwoning zitten. Ook dit zijn scheefwoners. Ze kunnen geen kant op en worden elke maand weer geconfronteerd met forse woonlasten.’ Dit geldt voor circa 18 procent van de huurders. Zij zijn 36 tot 40 procent van hun netto maandinkomen kwijt aan huurlasten.

Grotere rol woningcorporaties
De krapte op de huurmarkt leidt tot hogere prijzen. Er zal dus flink bijgebouwd moeten worden. Daarnaast vinden NVM en VGM NL dat er minder regels moeten zijn voor de particuliere huursector, om het investeren voor particuliere beleggers aantrekkelijker te maken. Vorige week pleitte Marnix Norder, directeur van corporatiekoepel Aedes, juist voor een grotere rol voor woningcorporaties in het ‘middenhuur’ segment. Door de inkomensgrenzen te verhogen kunnen corporaties ook woningen van € 700 tot € 900 gaan aanbieden. Door het puntenstelsel uit te breiden tot deze sector wordt gegarandeerd dat de woningen ook echt ‘middelduur’ blijven, denkt Norder.

Middelduur is te duur
De Woonbond vindt de term ‘middeldure huur’ ongeschikt voor huren tussen de € 700 en € 900. Uit eigen onderzoek naar de inkomens van de in dit verband vaak genoemde verpleegster, agent en onderwijzer blijkt dat zij tot wel 53 procent van hun inkomen aan huur kwijt zijn als zij in de ‘middeldure huursector’ gaan huren. Woonbonddirecteur Ronald Paping: ‘Middeldure huur is wat ons betreft gewoon te dure huur.’

(bron: woonbond.nl)

Seniorhuurder wil traploos en betaalbaar wonen--

Meer traploze woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. In groene, goed onderhouden wijken met winkels en andere voorzieningen op loopafstand. In de Krimpenerwaard is daar grote behoefte aan.

De gemeente Krimpenerwaard bestaat uit vijf voorheen zelfstandige gemeenten tussen Rotterdam en Gouda. Vier huurdersorganisaties die in Krimpenerwaard actief zijn lieten dit voorjaar een (digitaal) onderzoek doen onder de huurders die zij vertegenwoordigen. Dat zijn vooral senioren. De helft van de corporatiehuurders in Krimpenerwaard is ouder dan 65.

Dat veel huurders al op leeftijd zijn blijkt ook uit de verhuiswensen die de ondervraagden naar voren brachten. Bijna een derde van de huurders met verhuisplannen is op zoek naar een traploze woning of een seniorenwoning.

Toewijzingsbeleid voor traploze woningen
Veel huurders die willen verhuizen naar een traploze woning lieten weten dat deze lastig te bemachtigen is. Tegelijkertijd worden veel toegankelijke woningen bewoond door huurders die (nog) geen problemen hebben met drempels of trappen. De onderzoekers doen dan ook de suggestie om onderling ruilen makkelijker te maken.

Vooral betaalbare woningen nodig
Ruim driekwart van de huurders met een verhuiswens heeft behoefte aan een woning met een huur onder de aftoppingsgrens voor huurtoeslag (€ 592 voor alleenstaanden en stellen met AOW). Een duurdere sociale woning is voor krap een kwart betaalbaar. Slechts een enkeling heeft behoefte aan een vrijesectorwoning met een huur boven de € 710 per maand.

Knelpunten in de woonomgeving
De omgeving van een aantal wijken in de Krimpenerwaard is niet goed afgestemd op senioren. Soms gaat het om praktische obstakels, zoals hobbelige stoepen of verzakte tuinen. Soms ook om het gebrek aan buurtwinkels, of gezondheidscentra op loopafstand. Maar ook het gebrek aan voorzieningen voor jongeren kwam naar voren als knelpunt.

Prestatieafspraken
Over deze en andere uitkomsten zijn de huurdersorganisaties nu in gesprek met woningcorporatie Qua Wonen en de gemeente. Als het aan de huurdersorganisaties ligt krijgen de woonwensen van senioren een belangrijke rol in de prestatieafspraken die huurders, gemeente en corporatie samen maken.

Over het onderzoek
Vier huurdersorganisaties die samenwerken in het Centraal Overleg Huurdersorganisaties (COH) gaven opdracht voor het onderzoek. De uitvoering was in handen van het Woonbond Kennis- en Adviescentrum. Ruim 5000 huurders werden uitgenodigd om een vragenlijst in te vullen. 1036 huurders (bijna 20%) gaven gehoor aan die oproep.

(bron: woonbond.nl)

Meer bouwen, sneller verduurzamen en betaalbare huren--

Meer bouwen, bestaande woningen energiezuiniger maken en de huren betaalbaar houden. In de rijksbegroting voor 2018 wordt daar nog geen werk van gemaakt, maar in het komende regeerakkoord hopelijk wel, zeggen Woonbond en Aedes in een gezamenlijke reactie.

Uit de rijksbegroting blijkt dat de verhuurderheffing, een miljardenbelasting die verhuurders en huurders direct in hun portemonnee treft, volgend jaar ruim 1,7 miljard bedraagt, nog iets hoger dan dit jaar. Nu Nederland er weer goed voor staat, vinden Woonbond en Aedes dat het tijd is om dit belastinggeld – ooit ingevoerd om een gat in de rijksbegroting te dichten – in te zetten voor de mensen om wie het gaat.

Betaalbaarheidsproblemen
Een groeiend aantal huurders heeft moeite om elke maand de huur en de meest basale kosten van levensonderhoud op te brengen. ‘Honderdduizenden huurders kunnen niet meer rondkomen, mede door de gestegen huren. Schaf de verhuurderheffing af en verlaag de huren. Anders zullen de betaalbaarheidsproblemen alleen maar groter worden’, aldus Woonbonddirecteur Ronald Paping.

Samen aan de slag
Ook Aedes-voorzitter Marnix Norder heeft zijn hoop gevestigd op een nieuw kabinet. ‘Woningcorporaties willen meer bouwen, sneller verduurzamen en huren betaalbaar houden. Hopelijk heeft het nieuwe kabinet meer oog voor huurders en mensen die een woning zoeken. Dus draai de huurbelasting terug, of maak in ieder geval een netto investeringsaftrek mogelijk. Dan kunnen wij echt samen aan de slag.’

Enorme maatschappelijke opgaven
‘De omvang en impact van deze maatschappelijke opgaven is enorm. In plaats van een huurbelasting op te leggen, vragen we het nieuwe kabinet woningcorporaties, huurders en gemeenten juist te ondersteunen’, zeggen Norder en Paping. Aedes en de Woonbond nodigen het nieuwe kabinet uit om hierover in gesprek te gaan en afspraken te maken.

(bron: woonbond.nl)

Corporatie kiest voor nul-op-de-meter--

Warmtewet

De Brabantse corporatie Thuisvester bouwt vanaf nu alleen nog maar nul-op-de-meter nieuwbouw. Dan gaat het wel om ‘grondgebonden’ woningen en nog niet over hoogbouw. Volgens de directeur-bestuurder Pierre Hobbelen is het ‘de nieuwe standaard’ en kiezen alle corporaties die hij kent voor deze aanpak.

Nul-op-de-meter nieuwbouw is €25.000 duurder dan een ‘gewone’ woning. Omdat banken bereid zijn om dat stukje extra te financieren vindt de directeur bestuurder het wel verantwoord. Voor hoogbouw wordt voorlopig nog gekozen voor zeer energiezuinig, maar zodra dat betaalbaar wordt gaat Thuisvester ook hoogbouw zonder energierekening bouwen. De nieuwbouwopgave ligt voor deze corporatie op zo’n 100 tot 150 woningen per jaar.

Bestaande woningen?
Voor bestaande woningen maakt Thuisvester een andere keuze vanwege de nog hoge investeringskosten die nodig zijn om die naar nul –op-de –meter te renoveren. Dan gaat het om €65.000 tot 70.000 per woning. In plaats daarvan worden de slechtere labels naar label B gerenoveerd. De corporatiebestuurder hoopt dat gaandeweg de technieken om bestaande woningen energieneutraal te krijgen goedkoper gaan worden. Hij sluit daarom niet uit dat ook bestaande woningen alsnog energieneutraal gemaakt gaan worden in de toekomst.

Woonbond routekaart naar energieneutraal
De Woonbond is met veel huurdersorganisaties en verhuurders in gesprek over de ‘route naar energieneutraal’. Belangrijk punt in dit overleg is de ‘no regret’ aanpak voor bestaande woningen: hoe zorg je ervoor dat de maatregelen die je nú neemt later niet een verdere stap naar energieneutraal in de weg staan? De Woonbond ontwikkelt een routekaart naar energieneutraal voor huurdersorganisaties. Aan de hand daarvan kan in een paar gesprekken duidelijk worden welke stappen mogelijk zijn. De routekaart staat centraal op het gratis energiecafé in Utrecht op vrijdagmiddag 3 november.

(bron: woonbond.nl)

Rechter geeft Hilwisbewoners in Amsterdam gelijk--

De bewoners van het Hilwiscomplex in Amsterdam-Zuid hebben aan het langste eind getrokken in het al jarenlang slepende juridische gevecht met verhuurder Rappange. De kantonrechter heeft op 18 september 2017 bepaald dat ze 75% terugkrijgen van de servicekosten over 2013 en 2014.

Hiermee bevestigt de kantonrechter in Amsterdam eerdere uitspraken van de huurcommissie, die ook in het voordeel van de Hilwis-huurders uitvielen. Het gaat bij de korting om de totale stookkosten, niet alleen de oliekosten, maar ook de elektriciteits- en waterkosten om de 80 jaar oude verwarmingsinstallatie draaiende te houden. Die is de oorzaak van alle ellende.

Fantastisch nieuws
De bewoners reageren zeer opgetogen. ‘Wat een fantastisch nieuws. Je weet niet hoeveel het voor ons betekent’. Het gaat om grote bedragen want de stookkosten bedroegen meer dan € 1000,- per maand per huishouden. De opluchting is groot. ‘Het betekent dat ik dan niet in de schuldhulpverlening moet en hier kan blijven wonen’, aldus een van de blije bewoners.

Ook hoopvol over 2015
De huurders hebben goede hoop dat nog dit jaar ook een nog lopende zaak over de stookkosten in 2015 in hun voordeel zal worden beslist, want de rechter zegt in haar vonnis: ‘Er lijkt geen reden over het jaar 2015 anders te oordelen.’

Ondersteuning
De huurders zijn ondersteund door Wijksteunpunt Wonen Zuid (inmiddels Team Zuid van !WOON) en hebben de jarenlange juridische procedure kunnen volhouden door een financiële bijdrage vanuit het Emil Blaauw proceskostenfonds.

(bron: woonbond.nl)

Lagere huren passend toewijzen--

16 september 2017

Dat blijkt uit de ‘Evaluatie passend toewijzen’ van Platform31 en onderzoeksbureau Rigo.

Om te zorgen dat mensen met een kleine beurs een betaalbare huurwoning krijgen aangeboden, is in januari 2016 beleid voor ‘passend toewijzen’ ingevoerd. In de evaluatie is gekeken naar de effecten van dit beleid.

Vaker betaalbaar voor lage inkomens
Huurders met een laag inkomen hebben een iets kleinere kans op een woning dan voorheen, maar komen wel betaalbaarder terecht. Dat komt omdat corporaties nu een groter deel van hun woningen betaalbaar aanbieden.

Hogere huur voor huurders zonder toeslag
Huurders met een iets hoger inkomen (tot €36.000) zijn gemiddeld juist een hogere huur gaan betalen. Bij pakweg de helft van de corporaties kunnen zij alleen nog reageren op woningen met een huurprijs die voor hun inkomen erg hoog is.

Grote verschillen in toepassen beleid
Uit de evaluatie blijkt ook dat er grote verschillen zijn in hoe corporaties het beleid toepassen. Sommige corporaties kiezen voor ‘tweehurenbeleid’. Iedereen mag op dezelfde woning reageren, maar huurders met een laag inkomen betalen een lagere huurprijs. Anderen beperken de keuzevrijheid. Weer anderen kiezen ervoor om alle woningen goedkoper aan te bieden.

Segregatie niet toegenomen
In de evaluatie zijn tevens slaagkansen voor huurders in vier regio’s onder de loep genomen. Zowel de groep boven als onder de huurtoeslaggrens behield ongeveer gelijke kansen op toewijzing van een woning. Ook de toegang tot wijken en tot grotere en kwalitatief betere woningen voor lagere inkomens bleef gelijk. Het is dus niet zo dat huurders met een laag inkomen nu in slechtere woningen terecht komen dan voorheen.

Gematigd positief over effecten
De Woonbond vindt het positief dat de prijzen van nieuw aangeboden corporatiewoningen gedaald zijn en dat huurders met een laag inkomen vaker in een betaalbare woning terecht komen. En dat het daarbij niet om slechte woningen in slechte wijken gaat. Maar huurders die geen recht hebben op huurtoeslag moeten ook goed en betaalbaar kunnen wonen. Op dat punt maakt de Woonbond zich grote zorgen. Dit lokale corporatiebeleid pakt voor sommige groepen huurders onrechtvaardig uit.

Te weinig betaalbare huurwoningen
Voor de Woonbond blijft het grootste punt van zorg dat er te weinig betaalbare huurwoningen zijn. Daar kan passend toewijzen wel voor enige verbetering zorgen, maar meer blijft nodig. De Woonbond blijft dan ook aandringen op 10% huurverlaging voor iedereen, op afschaffen van de verhuurdersheffing (belasting op het verhuren van sociale huurwoningen) en op bouwen van véél meer woningen. Om de woningmarkt voor huurders beter te maken heeft een nieuw kabinet nog veel te doen.

(bron: woonbond.nl)

Inkomensafhankelijke huurverhoging zorgt nauwelijks voor meer doorstroming--

7 september 2017

In 2013 werd de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd met het doel huurders met een middeninkomen de sociale huursector uit te bewegen. Uit een onderzoek van de ING blijkt vandaag dat de extra huurverhogingen amper voor meer doorstroming zorgen.

Ruim 80% van de huurders met een hoger inkomen (boven de €40.349) geeft aan dat de huurverhogingen van de laatste jaren geen invloed hebben gehad op hun verhuisgedrag. Dit aandeel is bij sociale huurders met een lager inkomen bijna gelijk.

Minder te besteden
Huurders hebben door invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging wel flink minder te besteden. Ruim 40% van de sociale huurders moet bezuinigen door de huurverhogingen van afgelopen jaren. Sparen is voor veel huurders niet mogelijk omdat zij hun volledige inkomen nodig hebben om rond te komen. De helft van de huurders komt dan ook niet aan sparen toe.

Stop met wegpesten huurders
Woonbonddirecteur Ronald Paping: ‘Het is krom dat de overheid probeert huurders met een bescheiden middeninkomen weg te pesten uit de sociale sector met enorme huurverhogingen, terwijl deze huurders vaak al forse huurprijzen betalen en nergens anders terechtkunnen.’

Rechtszaak Gluurverhoging
Er loopt nog een rechtszaak van de Woonbond tegen de Staat en verhuurderskoepels over de inkomensafhankelijke huurverhoging of ‘Gluurverhoging’. Om deze huurverhogingen te kunnen innen geeft de Belastingdienst op grote schaal inkomensgegevens door aan verhuurders en schendt daarmee de privacy van huurders. In oktober wordt de uitspraak verwacht.

(bron: woonbond.nl)