Nieuws

Zorgen over verkoop Gronings hofje--

26 juni 2018

Bewoners van het Pepergasthuis in Groningen zijn erg geschrokken van de plannen van verhuurder Lefier om hun hofje te verkopen. De woningcorporatie zegt het beheer van de woningen en de aanpalende eeuwenoude gebouwen niet meer te kunnen betalen.

In het hofje bevinden zich 29 sociale huurwoningen, maar ook een kerk en enkele monumentale gebouwen. Sinds eind mei staat het complex te koop, bieden kan tot 3 juli. De huurders vrezen dat een nieuwe eigenaar de huren omhoog zal gooien, in ieder geval bij nieuwe bewoners. De gemeente heeft toestemming gegeven voor de verkoop, op voorwaarde dat de helft van de woningen in de sociale sector blijft. Ook de gemeenschappelijke binnentuin moet voor iedereen toegankelijk blijven.

Groninger Monumentenfonds
Dat gaat de bewoners niet ver genoeg. Zij pleiten voor het loskoppelen van woningen en andere gebouwen. Die laatste zouden beheerd kunnen worden door het Groninger Monumentenfonds. Zo drukken de hoge onderhoudskosten daarvan niet langer op de verhuurder van de woningen, zodat die in de sociale sector kunnen blijven. De PvdA-gemeenteraadsfractie steunt dit idee en heeft het college van B&W vragen gesteld over de verkoop.

Monumenten geen kerntaak
Groningen is niet de enige plek waar corporaties monumenten verkopen. Vorig jaar werden in één keer 150 monumentale panden in Utrecht en Amersfoort verkocht door twee woningcorporaties.

In de Woningwet 2015 is een streep getrokken tussen sociale en commerciële activiteiten (daeb/niet-daeb). Corporaties moeten zich richten op sociale verhuur.

Het dure beheer en onderhoud van monumenten is voor hen geen kerntaak. Onderzoeker Floris Lazrak van de VU (Amsterdam) deed onderzoek naar de sociale verhuur van monumenten. Volgens hem zijn snel maatregelen nodig om te voorkomen dat er straks helemaal geen sociale huur meer is in monumentale gebouwen.

Relikwie Johannes de Doper
Het Pepergasthuis stamt uit 1405 en was bedoeld voor pelgrims die naar Groningen kwamen om de relikwie van Johannes de Doper in de Martinikerk te aanschouwen. In 1989 is het gasthuis door de ‘voogdij’ verkocht aan de voorganger van wat nu Lefier is.

Bron: woonbond.nl

Gerelateerd:

 

Gratis zonnepanelen voor huurders--

Woningcorporatie Kennemer Wonen biedt huurders in Bergen zonnepanelen aan. Daar staat geen huurverhoging tegenover. En ook geen regeling van de corporatie om de investering terug te verdienen. Het levert huurders zelfs een mooi bedrag per maand op. De Woonbond vindt dat veel meer corporaties dit voorbeeld zouden moeten volgen.

Kennemer Wonen biedt huurders al jaren gratis zonnepanelen aan. Op hun website zeggen ze daarover: “Wij willen de woonlasten van de huurders in de sociale huursector beperken. Eén van de manieren is het plaatsen van zonnepanelen zonder huurverhoging. Daarmee heeft de huurder lagere energielasten bij een gelijkblijvende huur.”

Huurverhoging of meer servicekosten

Ook andere corporaties bieden gratis zonnepanelen aan, zoals Woningcorporatie Woonborg in Drenthe en Woonpalet in Zeewolde. Maar wat veel vaker voorkomt is dat verhuurders een huurverhoging vragen in ruil voor de investering in de zonnepanelen. Daarnaast kiezen steeds meer corporaties ervoor om de investeringskosten te verrekenen in de servicekosten.

Standpunt Woonbond
De Woonbond vindt het een heel goed idee als corporaties zonnepanelen juist gratis aanbieden. “Zonnepanelen dragen bij aan de verduurzaming van woningen en zorgen direct voor een verlaging van de energierekening van een huurder”, zegt Bastiaan van Perlo, beleidsmedewerker energie bij de Woonbond. “Zonnepanelen zijn niet heel duur en hebben een hoge opbrengst. Hiermee zijn de woonlasten van huurders goed te verlagen.” De Woonbond zet zich al langer in om de uit de hand gelopen woonlasten voor huurders naar beneden te krijgen. Van Perlo: “Met de reserves die in de commerciële tak van de woningcorporaties zitten kun je al meer dan een miljoen huurwoningen van gratis zonnepanelen voorzien.”

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Amsterdammers wonen het krapst--

Gemiddeld heeft een Nederlander 65 m2 woonoppervlakte tot zijn beschikking. Er zijn grote verschillen tussen regio’s. In de Randstad wonen mensen kleiner dan in de rest van het land. Amsterdammers wonen het krapst. Zij moeten het doen met gemiddeld 49 m2.

Dit blijkt uit cijfers van het CBS. Alleenstaanden hebben gemiddeld de meeste ruimte: 88 m2. Driekwart van de paren met kinderen woont in een woning met minimaal 100 m2. Maar doordat de woning met meer personen wordt gedeeld, hebben ze gemiddeld genomen het minste ruimte per persoon.

Kwart woont kleiner dan 75 m2
Een kwart van de Nederlandse huishoudens woont in een woning kleiner dan 75 m2. In de hoofdstad geldt dat voor twee derde van de huishoudens. Landelijk gezien woont 17 procent in een woning groter dan 150 m2, maar in Amsterdam is dat slechts 3 procent.

Woningen nauwelijks groter geworden

Tussen 2012 en 2018 zijn de woningen nauwelijks groter geworden. In zeven van de tien grootste steden nam de oppervlakte zelfs af.

Vooral in Eindhoven (-3%), Tilburg (-3%) en Groningen (-4%). In Amsterdam nam de woninggrootte weliswaar met 4% toe, maar de woningen blijven met gemiddeld 76 m2 aan de kleine kant. Het grootst zijn de huizen in Nijmegen en Eindhoven  (115 m2), op de voet gevolgd door Almere (114 m2) en Breda (113 m2).

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

 

Inventariseer en meld onderhoudsklachten--

Heeft u meerdere klachten over het onderhoud van uw woning en wilt u dat uw verhuurder in actie komt?  De formulieren en voorbeeldbrieven van de Woonbond kunnen daarbij van nut zijn.

De regenpijp lekt, het kozijn van het raam in de keuken is rot en er zit schimmel op het plafond. In een woning kan sprake zijn van een optelsom aan onderhoudsklachten. Met de voorbeeldformulieren van de Woonbond kunt u alle klachten inventariseren en individueel -of samen met uw buren- aan de verhuurder kenbaar maken.

Voor individuele huurders
Met het ‘Formulier onderhoudsklachten’ brengt u de onderhoudstoestand van uw woning in kaart. Bij dat formulier zit ook een modelbrief. Daarmee kunt u de verhuurder vragen de klachten te verhelpen. In de toelichting bij het formulier leest u hoe u het formulier kunt gebruiken en wat u kunt doen als uw verhuurder de plicht om gebreken te verhelpen niet nakomt.

Voor groepen huurders
Vaak hebben meerdere bewoners dezelfde onderhoudsklachten. Verhuurders komen vaak sneller in actie als bewoners hun klachten gezamenlijk indienen. Daarom heeft de Woonbond ook een ‘Verzamelstaat onderhoudsklachten’ beschikbaar. Bewonersorganisaties die klachten van meerdere bewoners willen bundelen kunnen deze verzamelstaat gebruiken. Bij de verzamelstaat zit een voorbeeldbrief die u namens een groep huurders aan de verhuurder toe kunt sturen.

Gratis te downloaden voor leden
Ingelogde leden van de Woonbond kunnen formulier en verzamelstaat gratis downloaden. Wilt u ze per papieren post ontvangen, of wilt u een setje(s) van 10 formulieren per post toegestuurd krijgen? Dan betaalt u een bijdrage in de verzendkosten. Bent u geen lid? Dan is de bijdrage iets hoger. Ook downloads zijn in dat geval niet gratis.

Achtergrondinfo in brochure

Het onderhoud aan huurwoningen is aan verschillende (wettelijke) regels gebonden. Daarover leest u meer in de onlangs herziene brochure over onderhoud van de Woonbond. 
Wat zijn precies de onderhoudsplichten van huurder en verhuurder?  Wanneer is er sprake is van een ‘onderhoudsgebrek’? Wie is aansprakelijk voor eventuele schade? Op dat soort vragen geeft de brochure gedetailleerd antwoord.

Persoonlijk advies nodig?
Hebt u persoonlijk advies nodig over het laten verhelpen van onderhoudsklachten? Leden van de Woonbond kunnen daarvoor terecht bij de Huurderslijn.

Bron: woonbond.nl

Gerelateerd:

 

Belangrijke mededeling voor iedereen die geld terug wil vorderen van de Belastingdienst--

24 juni 2018

Beste bezoekers van deze website ,

Wij vragen dringend uw aandacht voor het volgende:

20 juni hebben wij een artikel op de site gezet wat wij hebben overgenomen uit de nieuwsbrief van de Woonbond nm. ‘Extra huurverhoging gehad in 2013’

Na diepgravend onderzoek en het inwinnen van juridisch advies door HP6 zijn wij te weten gekomen dat de Belastingdienst het niet eens is met het uitgesproken vonnis en van plan is in hoger beroep te gaan.

Wij willen u er uitdrukkelijk op wijzen dat  wanneer u het geclaimde bedrag van de Belastingdienst terug wilt vorderen het invullen van de modelbrief en de rekentool (zoals beschreven in bovengenoemd artikel) niet voldoende is!

U zult een individuele rechtszaak aan moeten spannen tegen de Belastingdienst.

Het starten van een rechtszaak tegen de Belastingdienst brengt ook kosten voor u mee: gerechtskosten ongeveer 500 euro en griffiekosten ruim 160 euro.

 

Het HP6 bestuur

Extra huurverhoging gehad in 2013?--

20 juni 2018

Heeft u per juli 2013 een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging betaald en wilt u schadevergoeding eisen? Dan is het verstandig voor 1 juli 2018 een brief te sturen naar de Belastingdienst.

Huurders die in 2013, 2014 of 2015 een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging moesten betalen kunnen een schadevergoeding eisen bij de Belastingdienst. Dat komt door een recente uitspraak van de rechter, waarover u meer kunt lezen in het  nieuwsbericht van 31 mei van de woonbond.

Modelbrief en Excelbestand
Om huurders te helpen bij het claimen van schade heeft de Woonbond een modelbrief gemaakt.  Die kunt u gratis downloaden. Om te helpen uitrekenen wat het schadebedrag was is een Excelbestand beschikbaar. Daarmee kunnen de meeste huurders eenvoudig uitrekenen om welke schade het ging.

Wanneer verstandig om voor 1 juli brief te sturen?
Als u per 1 juli 2013 een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging moest betalen. Want wie een schadevergoeding wil eisen, moet dat in beginsel binnen vijf jaar doen.

U dient er echter wel rekening mee te houden dat u dan een individuele rechtszaak tegen de Belastingdienst aan moet spannen waarbij de kosten voor uw rekening zijn. Wij (bestuur HP6) willen u met klem verzoeken dan ook eerst dit bericht te lezen alvorens u besluit geld terug te willen vorderen!!

Wanneer kan het wachten?
Als de huurverhoging later inging dan per 1 juli 2013. Bijvoorbeeld als u pas per 1 oktober 2013 voor het eerst een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging moest betalen. Of pas per 1 juli 2014.

Heb ik een extra huurverhoging betaald?
U hebt een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging betaald als de huurverhoging van uw niet-geliberaliseerde huurwoning:

  • in 2013 hoger was dan 4% en/of
  • in 2014 hoger was dan 4% en/of
  • in 2015 hoger was dan 2,5%

Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Maak voor 1 juli bezwaar tegen de huurverhoging--

Bent u het niet eens met de huurverhoging die op 1 juli 2018 ingaat? Dan kunt u de komende dagen nog bezwaar maken. Na 30 juni kan het niet meer. 

Bezwaar maken tegen de huurverhoging kan op twee manieren. U stuurt uw verhuurder een brief met de reden(en) van uw bezwaar en blijft -als u dat wilt- de oude huurprijs betalen. Of u stuurt géén brief, maar maakt bezwaar door de oude huurprijs te blijven betalen.

Maak voor 1 juli bezwaar
Schriftelijk bezwaar maken kan tot en met 30 juni. Uw bezwaarschrift moet vóór 1 juli in de brievenbus of mailbox van uw verhuurder belanden. De oude huurprijs blijven betalen kan tot het moment dat de huur van juli betaald moet zijn. Bij de meeste verhuurders is dat ook 1 juli. Als u per automatische incasso betaalt, zult u uw incasso-opdracht moeten intrekken, anders wordt het verhoogde bedrag automatisch van uw rekening afgeschreven. Na het intrekken van de incasso-opdracht moet u er natuurlijk wel aan denken de huur op een andere manier te betalen, bijvoorbeeld via een periodieke overschrijving.

Controleer of uw bezwaar kans maakt
Voor u bezwaar maakt, raden we u aan om te controleren of uw bezwaar kans op succes heeft. Met de digitale check Controleer de Huurverhoging(externe link) kunt u nagaan of het huurverhogingsvoorstel aan alle wettelijke vereisten voldoet. Als u met succes bezwaar kunt maken, toont het programma een bezwaarbrief die u kunt opsturen aan uw verhuurder.

Huurt u gereguleerd?
De digitale check geldt voor zelfstandige woningen met een door de overheid gereguleerde (niet-geliberaliseerde) huurprijs. Meestal zijn dit woningen met een huur die lager is dan € 710,68 per maand. Maar er zijn ook woningen die niet geliberaliseerd zijn, en toch een hogere huur hebben. Is uw huur hoger dan € 710,68 en weet u niet hoe het zit bij u? Controleer dan of u geliberaliseerd huurt.  Als uw huur lager is dan € 710,68  hoeft u dat niet te doen. U huurt dan zeker gereguleerd. Het soort verhuurder (woningcorporatie, commerciële belegger, particulier) doet er daarbij niet toe.

Bezwaar maken vóór ingangsdatum huurverhoging


Tegen een huurverhoging die op 1 juli ingaat moet u vóór 1 juli bezwaar maken. Voor huurverhogingen met een latere ingangsdatum hebt u uiteraard langer de tijd. Als uw huurverhoging bijvoorbeeld op 1 augustus ingaat, hebt u nog tot 1 augustus om bezwaar te maken.

Persoonlijk advies nodig?
Wilt u persoonlijk advies over bezwaar maken tegen de huurverhoging? Neem dan contact op met de Huurderslijn (020-5517755), de ledenservice van de Woonbond. Om advies te krijgen van de Huurderslijn moet u wel lid zijn (of worden) van de Woonbond.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Woonbond kritisch over kosten verduurzaming--

Woningcorporaties hebben in kaart gebracht hoe ze vóór 2050 hun sociale huurwoningen gasloos en CO2-neutraal kunnen maken. Volgens Aedes is er voor het aanpakken van ruim 2 miljoen huurwoningen 108 miljard euro nodig. Dat hebben corporaties niet voorhanden. De Woonbond vindt dat deze kosten in geen geval bij huurders neergelegd mogen worden.

Op basis van de zogenaamde Aedes-routekaarten is een eerste raming gemaakt. Daaruit blijkt dat er voor het verduurzamen en gasloos maken van alle corporatiewoningen 108 miljard euro nodig is, bijna 52.000 euro per huis. Dat geld is nodig om een huis duurzaam te renoveren, gasloos te maken en verbeteringen aan te brengen die voortkomen uit de forse ingrepen, bijvoorbeeld een nieuwe badkamer en/of keuken. Dat is binnen de financiële mogelijkheden van woningcorporaties volgens Aedes echter niet haalbaar.

Extra belasting per sociale huurder


De verhuurderheffing -de belasting op verhuren van goedkope woningen- gaat met dit kabinet namelijk omhoog van 1,8 naar 2 miljard euro. Daarnaast zijn er plannen om de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties met 900 miljoen te  verhogen. Samen dreigt de rekening uiteindelijk 2,9 miljard per jaar te worden. Dat is meer dan €1.300 per sociale huurder.

De Woonbond is fel tegen deze heffing. Dit geld zou niet gebruikt moeten worden voor spekken van de Staatskas,  maar voor duurzaam maken van woningen, zonder woonlastenstijging voor huurders. Daarmee kan voorkomen worden dat de kosten voor de verduurzaming bij huurders worden neergelegd.

Routekaarten van Aedes
De Aedes-routekaarten tonen grofweg aan dat corporaties drie van de vier woningen willen verduurzamen door ze te renoveren tot nul-op-de-meter-woning (38 procent) of door ze maximaal te isoleren en er zonnepanelen op te plaatsen (38 procent). Voor de overige half miljoen woningen bestaan de plannen uit isoleren binnen dan wel buiten de schil van het huis. De maatregelen aan de woning die corporaties kunnen nemen, leveren een CO2-reductie op van 70 procent. De andere 30 procent moet komen van verduurzaming van de externe energiebronnen voor de huizen, bijvoorbeeld warmtenetten.

Woonbond-routekaart geeft inzicht in woonlasten
Wat de Aedes-routekaarten niet laten zien, is wat deze scenario’s betekenen voor de woonlasten van huurders. Daarom heeft de Woonbond zelf ook een routekaart ontwikkeld die daar wél inzicht in biedt.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Groningse huurders voelen zich speelbal van kabinet--

Door recente besluiten van minister Wiebes verkeren huurders in Groningen in grote onzekerheid over de noodzakelijke versterking van hun woning. Zij voelen zich speelbal van het kabinet.

Eind maart maakte minister Wiebes bekend dat de gaswinning in Groningen drastisch wordt verminderd. Vanaf 2030 wordt er helemaal geen gas meer gewonnen uit het gebied. Eindelijk goed nieuws voor bewoners in het aardbevingsgebied zou je denken, maar het enthousiasme bij bewoners bekoelde al snel.

Plan voor versterking in de ijskast
Eind mei werd duidelijk dat Wiebes ook de plannen voor versterking van hun woningen wil herzien. Het idee daarachter: als de gaskraan dichtgaat is een grootschalige versterkingsoperatie misschien niet nodig. 13 juni werd bekend dat de versterkingsadviezen voor ongeveer 1100 huurwoningen en 500 koopwoningen toch beschikbaar worden gesteld. Maar de aanpak van deze zwakke en onveilige huizen staat voorlopig nog in de ijskast.

Onbetrouwbare overheid
Huurders in Groningen zijn daar zeer verbolgen over.

“Geld speelt geen rol, maar onze huizen en ons woongenot worden als speelbal gebruikt.”  Huurders wonen nu in huizen waarvan duidelijk is dat ze versterkt moeten worden, maar de overheid zet eerder gemaakte afspraken op de helling. Wat kunnen wij als bewoners (huurders) doen tegen deze onbetrouwbare overheid?”
Zegt Ida Douma, voorzitter van het Huurdersplatform Bedum – Ten Boer.

Motie verworpen
Afgelopen dinsdag kwam een motie van de Kamerfracties van GroenLinks, SP en PvdA in stemming. Het kabinet wordt daarin opgeroepen om de versterkingsoperatie gewoon door te laten gaan. Alle oppositiepartijen stemden voor deze motie, maar de regeringsfracties waren tegen. Daardoor is nog steeds niet zeker of huurders van een woning die door aardbevingen onveilig is geworden straks weer veilig kunnen wonen. “Verbijsterend”, zegt Sylvo Gaastra van de Woonbond. “Weinig is emotioneel zo slopend als langdurige onzekerheid, zeker als het je eigen veiligheid betreft.”

Van kastje naar de muur
Huurdersorganisaties in het aardbevingsgebied werken samen in het HPAG, het HuurdersPlatform Aardbevingen Groningen. HPAG wijst erop dat huurders -meer nog dan huiseigenaren- van het kastje naar de muur worden gestuurd. “Als je huis versterkt moet worden brengt dat allerlei kosten en gedoe met zich mee. Huiseigenaren kunnen aankloppen bij het Centrum Veilig Wonen, maar huurders hebben zowel met dit centrum als met hun verhuurder te maken.” Volgens HPAG is er nog veel onduidelijk over de kosten voor huurders. En gaan enkele corporaties anders om met de rechten en plichten van hun huurders, door afspraken met de NAM en Centrum Veilig Wonen. HPAG en de Woonbond pleiten daarom voor een integrale dorpsaanpak, waarbij de huurders van het begin af aan worden betrokken en invloed hebben op de versterking van hun huis.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Huursector slaat de handen ineen voor goed verhuurderschap--

Een groot aantal partijen zijn het onlangs in een overleg met minister Ollongren van Wonen eens geworden over de uitgangspunten voor goed verhuurderschap.

Goed verhuurderschap:

  1. het bieden van dezelfde kansen op een woning ongeacht afkomst

  2. het vragen van billijke huren

  3. het tijdig plegen van onderhoud

  4. het onderhouden van goed contact met huurders.

Veel partijen namen deel aan overleg
Aan het overleg met de minister op 30 mei werd deelgenomen door VBO Makelaar, Nederlandse Vereniging van Makelaars, brancheorganisatie voor commerciële beleggers IVBN, Vastgoed Belang, Vastgoedmanagement Nederland VGM NL, brancheorganisatie voor woningcorporaties Aedes, de gemeente Amsterdam (namens de studentensteden), Vereniging Nederlandse Gemeenten, Federatie Opvang, Woonbond en Landelijke Studentenvakbond LSVb. Goed verhuurderschap is een van de thema’s in de onlangs gepresenteerde Nationale Woonagenda.

Tegen excessen en ongewenste praktijken
Partijen hebben zich uitgesproken tegen de excessen en ongewenste praktijken in de huursector. Misstanden als huisjesmelkerij en discriminatie passen niet bij de huursector, werken ontwrichtend voor de woningmarkt en maken bewoners en woningzoekenden extra kwetsbaar. Bovendien moet voorkomen worden dat ongewenst gedrag van enkele verhuurders en bemiddelaars een optelsom wordt die afbreuk doet aan het vertrouwen in de huursector. Tijdens het overleg is afgesproken om gezamenlijk verder te werken aan goed verhuurderschap. Naast (on)gewenst verhuurdergedrag zal daarbij ook gekeken worden naar (on)gewenst huurdergedrag.

Meldpunt in Amsterdam
Dat een gezamenlijke aanpak hard nodig is bewijst het jaarverslag 2017 van het Amsterdams Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag(externe link). In totaal kwamen daar vorig jaar 532 meldingen binnen over ongewenst verhuurgedrag, 20 procent meer dan in 2016. 17 procent van de klachten had te maken met huurbescherming, 15 procent met bejegening, 14 procent met bemiddelingsbureaus, 9 procent met huurcontracten en 9 procent met woningdelen en kamerverhuur.

Excessen
Het jaarverslag maakt melding van veel excessen. Zoals een woninkje van 22 m2 waarvoor € 1.000,- wordt gevraagd. Of van een verhuurder die een schoorsteen deels liet afbreken terwijl de kachel in gebruik was, waardoor een levensgevaarlijke situatie ontstond. Ook het vragen van onterechte bemiddelingskosten blijft regelmatig voorkomen. Steeds meer meldingen hebben betrekking op woningdelen, een nieuwe manier van verhuurders om extreme huren te kunnen vragen.  Zoals een woning van 76 m2 in de Linnaeusstraat waarvoor vijf bewoners ieder € 760,- huur betalen, plus een borgsom van nog eens € 760,-. Maandelijks incasseert deze verhuurder dus € 3.800,-, oftewel € 50,- per m2.

Bron: woonbond.nl

Gerelateerd: