Nieuws

Groningen winnaar Stookjerijk Trofee 2018--

29 oktober 2018

Groningen is de trotse winnaar van de Stookjerijk Trofee 2018, de prijs voor de groenste prestatieafspraken op het gebied van energiebesparing in de huursector. Deze prestatieafspraken worden gemaakt tussen de gemeente, woningcorporaties en huurdersverenigingen. Groningen heeft de prijs 25 oktober ontvangen uit handen van Woonbonddirecteur Paulus Jansen.

Voor Stookjerijk zijn de prestatieafspraken van de 40 grootste gemeenten vergeleken op korte en lange termijn ambities, huurdersparticipatie en overige duurzame maatregelen. Eerder wonnen Utrecht (2017), Nijmegen (2016) en Zwolle (2015) de Trofee.

Oordeel van de jury over de prijswinnaar
Woningbouwcorporaties in Groningen leveren een belangrijke bijdrage aan de doelstelling energieneutraal in 2035.

Paulus Jansen: ‘Groningen is met recht winnaar. Twee Groningse wijken (Paddepoel en Selwerd) worden grootschalige proeftuinen voor aardgasvrije wijken. Ook daar speelt de huursector een belangrijke rol en loopt Groningen voorop. Huurdersorganisaties hebben deelgenomen aan het opstellen van de prestatieafspraken, deze ook ondertekend en zo voor draagvlak gezorgd. Ook wordt de verbetering van de energetische kwaliteit van de Groningse huurvoorraad jaarlijks goed bijgehouden en aan de gemeenteraad gerapporteerd. De partijen werken nu aan een plan om op huurdaken massaal zonnepanelen te leggen.’

Beloning
Groningen reageerde verheugd op de Stookjerijk Trofee. ‘We hebben al jarenlang een heel goede samenwerking met de Groningse woningcorporaties en huurdersorganisaties. Deze trofee zien we als een prachtige beloning voor onze gezamenlijke inzet voor de energietransitie. De stad Groningen heeft namelijk een forse ambitie, we willen al in 2035 een CO2 neutrale stad zijn’, aldus Petra Hof, beleidsadviseur Energie gemeente Groningen.

Project Stookjerijk
Stookjerijk is een initiatief van de Natuur en Milieufederaties, in samenwerking met de Woonbond. Het project is dit jaar in opdracht van het Platform Woningbouwcorporaties Nijmegen uitgevoerd en de Trofee is uitgereikt tijdens het symposium ‘Bewonersenergie – Op zoek naar je rol in de energietransitie’. Het project zorgt voor versnelling van energiebesparing in de sociale huursector en voor een betere samenwerking tussen gemeenten, corporaties en huurdersverenigingen.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Verhuurders gaan betalen voor Huurcommissie--

Verhuurders gaan met ingang van 2018 jaarlijks een verhuurderbijdrage betalen voor het werk van de Huurcommissie. Dit is het gevolg van een wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.

De bijdrage geldt voor verhuurders die op 1 januari 2017 meer dan 50 huurwoningen hadden met een huur onder € 710,68. Verhuurders betalen een vast tarief per woning, waarbij de eerste 50 woningen niet meetellen. Voor 2018 is het tarief € 2,36 per woning. Voor een verhuurder met 1000 huurwoningen komt dit dus neer op € 2.242,-. De verhuurderbijdrage moet niet worden verward met de verhuurderheffing, de miljardenbelasting die verhuurders aan het rijk betalen.

Onacceptabel

Paulus Jansen, directeur van de Woonbond, vindt de maatregel een afwenteling op de corporaties van publieke kosten voor rechtsbescherming.

‘De Huurcommissie is een goedkoop alternatief voor de rechter, in andere sectoren betalen partijen ook geen aparte bijdrage voor de bekostiging van de rechtsgang. Door de vrijstelling van verhuurders met minder dan 50 woningen en woningen boven € 711,- worden de kosten ook nog eens zeer selectief in rekening gebracht bij de sociale huursector. Dat vinden wij onacceptabel.’

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Student stuit op gesjoemel met huurprijs--

Een student uit Groningen kwam er achter dat hij te veel huur betaalt. Hetzelfde geldt voor zijn buren in hetzelfde complex. Bij elkaar betalen ze per jaar €40.000,- te veel.

Dat meldt de Universiteitskrant Groningen. De 24-jarige student fiscaal recht en economie Yoeri Delfstra accepteerde een woning voor 764 Euro per maand. Veel geld, maar een betaalbaarder alternatief was niet te vinden. Maar al snel vroeg hij zich af of de hoogte van de huur wel klopte.

Gesjoemel met energielabel
Delfstra: ‘Ik ben naar de huurcommissie gegaan om uit te zoeken wat het maximale huurtarief is. Op dat moment vermeldde de database van de overheid dat het huis energielabel F had.’ Een stuk lager dan het A-label waar de verhuurder mee op de proppen kwam. Hij benaderde een betrouwbaar inspectiebedrijf dat constateerde dat het appartement –in het beste geval– energielabel C had. Maar ook andere gegevens, zoals het aantal vierkante meters van de woning, bleken niet te kloppen in de huurprijsberekening. De huurprijs ligt daardoor volgens Yoeri zo’n 200 euro te hoog. In januari volgt er een uitspraak in de door Yoeri gestarte zaak.

Woningwaarderingsstelsel


Huurwoningen in Nederland vallen tot een aanvangshuurprijs van 710,68 onder de huurprijsbescherming van het woningwaarderingsstelsel. Met dit stelsel  wordt de maximaal toegestane huurprijs van een woning berekend.

Ligt de huurprijs hier boven? Dan kun je via de huurcommissie huurverlaging afdwingen. Bij woningen met een huurprijs boven de €710,68 kun je in het eerste half jaar van de huurperiode controleren of het wel terecht is dat ze een huurprijs boven deze grens hebben. Als uit het woningwaarderingsstelsel blijkt dat de huurprijs onder deze grens ligt, kun je in deze periode een procedure tot huurverlaging starten bij de huurcommissie.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Hulp energiecoaches bij aardgasloze woning--

De Woonbond leidt regelmatig energiecoaches op. Inmiddels zijn er zo’n 300 vrijwilligers in het hele land actief om buurtgenoten kosteloos te helpen inzicht te krijgen in hun energieverbruik en energierekening. Ook bij de overgang naar aardgasvrije woningen zijn energiecoaches hard nodig.

Vaak staan de opgeleide energiecoaches onder hoede van hun huurdersvereniging en werken in overleg met de verhuurder en soms gemeente.

Energiecoaches zijn belangrijk om mensen bewust te maken van het energieverbruik en hun eigen gedrag.

Huurders kunnen zelf vaak veel meer doen dan zij denken. Bewoners die met energiecoaches contact hebben gehad zijn vaak ook beter voorbereid op grote veranderingen zoals ingrijpende renovaties en de energietransitie.

Handleiding voor nieuwe woning nodig
‘Doordat steeds meer woningen van het gas af gaan, verandert de rol van de energiecoach ook,’ vertelt Bram Meijer, energiecoachtrainer bij het Woonbond Kennis- en Adviescentrum. ‘Bij een nieuwe telefoon krijg je een handleiding die dikker is dan de telefoon zelf, maar bij een high tech woning moet je het maar zelf uitzoeken. Dan kan hulp van een energiecoach erg handig zijn. Hoe werken alle nieuwe installaties en systemen in huis?’

Meer samenwerking huurders en kopers
19 Oktober vond in Driebergen de jaarlijkse terugkomdag voor energiecoaches plaats, waar vooral de nieuwe rol van de energiecoaches in de toekomstige aardgasloze woning centraal stond. Bram Meijer: ‘De meeste coaches waren het erover eens dat huurders en kopers meer moeten gaan samenwerken. Zij wonen in dezelfde wijk en hun opdracht is hetzelfde: namelijk van het gas af gaan. Bundeling van zoveel mogelijk kennis en ervaring is daarbij belangrijk.’

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Verkeerd contract voor huurtoeslag--

Huurders die beschermd of begeleid wonen kunnen vanwege het huurcontract dat zij hebben niet altijd huurtoeslag krijgen. Daar zijn Kamervragen over gesteld.

Zelfstandig wonen met begeleiding, bijvoorbeeld omdat je psychische problemen hebt of verslaafd bent geweest. Of een woning ‘op proef’ huren, omdat de instelling die jou begeleidt eerst wil zien of je zelfstandig wonen wel aankunt. In die situaties is het in de praktijk vaak lastig om huurtoeslag te krijgen. Maar aan het inkomen of vermogen van de huurders ligt dat niet: dat is bijna altijd zeer laag.

Contract naar aard van korte duur
Dat het lastig is heeft met het huurcontract te maken. De contracten die deze huurders krijgen kunnen door de Belastingdienst gezien worden als ‘naar aard van korte duur’. En bij dat type contracten is huurtoeslag niet mogelijk.

Minder aanvragen afgewezen
Tot drie jaar geleden wees de Belastingdienst veel aanvragen van begeleid wonende huurders af omdat hun contract ‘naar aard van korte duur’ zou zijn. Dat veranderde na een rechterlijke uitspraak in december 2015.  Een instelling voor maatschappelijke opvang was naar de rechter gestapt, en in hoger beroep naar de Raad van State. Die oordeelde dat de overeenkomst tussen deze instelling en de bewoner gewoon voldeed aan ‘de wettelijke kenmerken van een huurovereenkomst’. En dus had de Belastingdienst huurtoeslag moeten toekennen.

Nog steeds niet altijd recht op toeslag
Sindsdien kent de Belastingdienst vaker huurtoeslag toe. Maar dat betekent nog niet dat huurders in beschermde woonvormen nu altijd huurtoeslag kunnen krijgen. Als sprake is van ‘proefwonen’ vindt de Belastingdienst nog regelmatig dat het huurcontract ‘naar aard van korte duur’ zou zijn. En dat er daarom geen recht op huurtoeslag bestaat.

SP vraagt om uitzondering

Het SP-Kamerlid Beckerman stelde hier Kamervragen over. En vroeg minister Ollongren om een uitzondering voor huurders die nog steeds geen huurtoeslag kunnen krijgen vanwege de contractvorm.

Maar dat ziet de minister niet zitten. Wat zij wél gaat doen is samen met de sector verkennen of de tijdelijke contracten die sinds 2016 wettelijk mogelijk zijn ook ingezet kunnen worden bij proefwonen. Verder denkt Ollongren aan opname in het Burgerlijk Wetboek van een nieuw ‘doelgroepcontract’ waarmee huurders gewoon toeslag kunnen krijgen.

Wat vindt de Woonbond?
Hans Weevers, beleidsmedewerker bij de Woonbond reageert: “Huurtoeslag is het middel bij uitstek om wonen betaalbaar te maken of te houden.  Dus ongeacht waar je woont, hoe je woont of welk soort huurcontract je hebt, vindt de Woonbond dat huurtoeslag moet worden ingezet om de huur betaalbaar te maken, ook voor mensen die begeleid of beschermd wonen. Het is aan het Rijk om dit mogelijk te maken.”

Bron: woonbond.nl

Gerelateerd:

Meldpunt Energiealarm loopt storm--

24 oktober 2018

Op het onlangs geopende Meldpunt Energiealarm hebben in korte tijd al ruim 500 huurders uit het hele land een melding gedaan. Maar liefst 76 % geeft aan in een slecht geïsoleerde woning te wonen. Bijna 40 % heeft zelfs nog enkel glas in de kozijnen. Driekwart van de melders geeft aan last te hebben van kou en tocht. 

Door het stijgende gastarief komen steeds meer huurders in slecht geïsoleerde woningen ook financieel in de knel. Ongeveer de helft van de melders heeft al een of meerdere malen aan de verhuurder gevraagd de woning te verbeteren, zonder resultaat. Om de rekening betaalbaar te houden kunnen zij nu vaak niet veel meer doen dan een warme trui aantrekken.

Vooral lage inkomens in de problemen
In de uitzending van EenVandaag van 17 oktober liet Woonbonddirecteur Paulus Jansen weten geschrokken te zijn van de uitslagen uit het meldpunt tot nu toe. Vooral voor huurders met lage inkomens zijn de hoge energierekeningen een groot probleem. “We hebben bijvoorbeeld een reactie gekregen van een vrouw die 87 euro energielasten per maand heeft.  Als je een huishouden hebt met twee modale inkomens, dan lach je daar om, maar op het moment dat je een inkomen hebt van 850 euro, dan kan ik je verzekeren dat je niet veel meer overhoudt…”

Ziek van schimmel, vocht en tocht
Op het Meldpunt Energiealarm zijn veel reacties van huurders met vergelijkbare situaties binnengekomen. Maar ook van huurders met hoge rekeningen van rond de 200 euro per maand die tegelijkertijd in erbarmelijke omstandigheden leven.

Zo geeft een huurder op het meldpunt aan: “Na jarenlang klagen bij mijn woningcorporatie vanwege schimmel op mijn plafond, wilden ze het oplossen door gewoon latex eroverheen te smeren en later een nieuw plafond te zetten zonder het oude te verwijderen. Ik ben letterlijk ziek geworden van alle schimmel, vocht en tocht. Bij kou en wind kun je hier een aansteker voor het glas bij de voeg zetten en de tocht blaast de vlam uit.”

Slecht geïsoleerde huurwoning? Doe een melding!
De Woonbond verzamelt meldingen om de problemen van huurders in slecht geïsoleerde huurwoningen duidelijk te maken bij de politiek. Daarnaast spoort de Woonbond verhuurders aan meer haast maken met het opknappen van woningen. En pleit er bij de politiek voor dat huurders met een laag inkomen die in een slecht geïsoleerde woning wonen, financieel gecompenseerd worden voor de nieuwe extra belasting op gas. Woont u ook in een slecht geïsoleerde huurwoning? Loopt u tegen torenhoge stookkosten aan? Ligt u met een trui aan in bed om de stookkosten te drukken? Doe ook een melding op het Meldpunt Energiealarm.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

 

Kabinet geeft niet thuis bij verduurzamen huursector--

Het kabinet is met een reactie gekomen op de plannen vanuit de onderhandelende partijen over het Klimaatakkoord. Helaas geeft het kabinet niet thuis als het gaat om de nodige inzet die zij zelf moeten leveren voor een succesvolle en betaalbare aanpak van het verduurzamen van de huursector.

Aan woningcorporaties wordt gevraagd het voortouw te nemen in het verduurzamen van woningen. Dat betekent dat woningcorporaties tegen de aanloopkosten van de innovatie aanlopen.

Rekening verduurzaming
Om de verduurzamingsslag te kunnen betalen, zonder dat hier forse huurverhogingen tegenover staan, moet de belastingdruk bij corporaties omlaag. Die loopt onder de huidige kabinetsplannen op tot 3 miljard euro in 2021. In het Klimaatakkoord op hoofdlijnen dat afgelopen zomer werd gepresenteerd stond dan ook dat de verhuurderheffing die verhuurders betalen over de waarde van hun sociale huurwoningen, gehalveerd moet worden. Het kabinet is hier in hun reactie niet op in gegaan. Zonder deze tegemoetkoming wordt de verduurzaming een onmogelijke opgave, blijkt uit berekeningen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Hoge gasprijs
In de plannen van het Klimaatakkoord gaat elektriciteit goedkoper, en gas duurder worden. Een logische stap, maar de Woonbond vindt dat er wel rekening gehouden moet worden met huurders met een laag inkomen. Zij gaan zelf niet over het verduurzamen van de woning, maar zien de gasrekening wel stijgen, terwijl ze vaak al een groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur en energie. Het kabinet wil dat in kaart wordt gebracht wat het effect is voor huishoudens met een laag inkomen. De Woonbond wil dat lage inkomens volledig gecompenseerd worden voor hun stijgende energierekening.

Commerciële huursector
Ook worden er geen duidelijke eisen gesteld aan de verduurzaming van de commerciële huursector. Terwijl ook hier huurders de gasprijs zien stijgen, kunnen zij geen energiebesparende maatregelen verwachten.  Over de koopsector zegt het kabinet geen eisen te willen stellen, maar huiseigenaren met subsidies te willen verleiden. Dat staat in schril contrast met de corporatiesector, die gevraagd wordt het voortouw te nemen terwijl de belastingdruk stijgt.

Slecht geïsoleerde huurwoning? Doe een melding!
De Woonbond verzamelt meldingen om de problemen van huurders in slecht geïsoleerde huurwoningen duidelijk te maken bij de politiek. Woont u ook in een slecht geïsoleerde huurwoning? Loopt u tegen torenhoge stookkosten aan? Ligt u met een gebreide trui in bed om de stookkosten te drukken? Doe een melding op het Meldpunt Energiealarm.

Bron: woonbond.nl

Gerelateerd:

Baan met woning--

Door de krappe arbeidsmarkt is het moeilijk voor werkgevers om vacatures te vervullen. Dat effect wordt nog sterker omdat op veel plekken moeilijk een betaalbare woning te vinden is. Verhuizen voor een leuke baan, is daarmee een te grote drempel.

In het NRC Handelsblad daarom aandacht voor het fenomeen dat werkgevers nieuwe werknemers lokken door ze een huurwoning aan te bieden.

Van Texel tot Amsterdam

Diverse werkgevers, van een school op Texel tot een kinderdagverblijf in Amsterdam regelen woningen voor nieuwe werknemers, blijkt uit de krant.

In Texel ging het om woningen die eerder ingezet werden voor seizoenarbeiders, het kinderdagverblijf regelde via een woningcorporatie acht eenpersoonsstudio’s (huurprijs 550,-) in Duivendrecht. Een Amsterdams hotel kocht zelfs een huis om zeven stagiairs in te huisvesten.

Tijdelijke contracten
Het gaat om tijdelijke huurcontracten. In het geval van het kinderdagverblijf om overeenkomsten van maximaal twee jaar. Ze hopen dat de werknemers in die tijd zelf iets hebben kunnen vinden. Dat is met de hoge prijzen in de vrije huursector en de moeilijke koopmarkt voor starters, in combinatie met de lange wachttijden voor sociale huur, wat optimistisch in regio’s met krappe woningmarkten.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Kamervragen over gesjoemel met energie-indexen--

Uit onderzoek van weblog Sikkom blijkt dat er met duizenden energie-indexen is gesjoemeld. Die indexen zijn te laag ingeschaald waardoor woningen zuiniger lijken dan ze in de praktijk zijn. Omdat de energie-index meetelt in de maximale huurprijs van een woning, betekent dat dat huurders soms tot honderden euro’s te veel betalen.

De energie-index geeft aan hoe energiezuinig een woning is. 15 oktober zijn er Kamervragen ingediend naar aanleiding van het onderzoek van Sikkom.

Rammelend toezicht
In totaal zijn er 3200 verdachte indexen aangetroffen, die zijn teruggeroepen door een toezichthouder omdat ze oncontroleerbaar zijn en er bij steekproeven afwijkingen zijn aangetroffen. Het bedrijf dat de niet kloppende indexen had ingediend, EPA keuringen uit Utrecht, is geschorst. Maar het bedrijf heeft zich via een andere toezichthouder weer laten certificeren en heeft veel van die sjoemel-indexen vervolgens opnieuw ingediend. Er zijn namelijk meerdere toezichthouders van deze bedrijven.

Kwaliteit lijdt onder commerciële belangen
De bedrijven die de energie-indexen verstrekken zijn dus gecertificeerd, en ze kunnen dat certificaat verliezen als ze hun werk niet goed doen. Toch gaat het dus mis.

‘De certificaat-houdende instantie moet zorgen voor een kwaliteitswaarborg, maar in de praktijk lijkt dat ondergeschikt aan de commerciële belangen. De certificaat-houdende instanties zijn concurrenten van elkaar, waar de kwaliteitswaarborg onder lijkt te lijden’,  vertelt beleidsmedewerker energie bij de Woonbond Bastiaan van Perlo aan het weblog.

Van Perlo heeft eerder vergelijkbare zaken meegemaakt, maar nog nooit van deze omvang. ‘Dit is echt enorm en hier schrikken we van. Het toont aan dat het hele proces van energie-indexen te veel rammelt. Daar moeten we met zijn allen scherp naar kijken. Misschien moeten we wel toe naar een nieuw systeem.’

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

WOZ-waarden zorgen voor giga huurprijzen--

Een klein appartement van 44 vierkante meter dat in Amsterdam vijf jaar geleden voor zo’n 546 euro zou worden aangeboden, wordt tegenwoordig bijna voor het drievoudige verhuurd. Dat komt doordat de huurprijsbescherming in 2015 is gewijzigd. Doordat de WOZ-waarde een grote rol is gaan spelen in het berekenen van de maximale huurprijs van een huurwoning, is de huurgrens in de steden fors gestegen. In populaire steden kunnen kleine appartementen makkelijk overgeheveld worden naar de vrije sector, waar geen enkele huurprijsbescherming geldt, blijkt uit onderzoek van de Woonbond.

In 2015 is de WOZ-waarde van een woning onderdeel gaan uitmaken van het woningwaarderingsstelsel (WWS), het puntensysteem waarmee de maximaal toegestane huurprijs van een woning wordt berekend. Hoe hoger de WOZ, hoe hoger de huurprijs. Zo gauw een huurwoning boven de zogenoemde ‘liberalisatiegrens’ kan worden aangeboden, vervalt de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel en kan de verhuurder vragen wat hij wil. Die grens is vanaf 2015 bevroren op €710,68. Terwijl de WOZ-waarde de maximale huur oppompt, bleef de liberalisatiegrens laag, waardoor meer woningen in de vrije sector zijn gevallen en voor de hoofdprijs kunnen worden verhuurd.

Operatie geslaagd, patiënt overleden

‘De politiek wou ‘meer markt’ toelaten in het bepalen van de maximale huurprijs,’ reageert Paulus Jansen van de Woonbond. ‘Operatie geslaagd, patiënt overleden. Dit leidt tot  kleine appartementjes met giga huurprijzen in de steden. De huurprijsbescherming is hier gewoon buitenspel gezet.’

Alleen op basis van de WOZ-punten heeft een gemiddelde huurwoning in Amsterdam al 39% van de punten die nodig zijn voor verhuur in de vrije sector. In Utrecht gaat het om 27% en in Breda om 22% van de nodige punten voor liberalisatie. Naast de WOZ wordt er in het WWS gekeken naar het energielabel, het aantal vierkante meters en aanwezige voorzieningen.

Schaarsteprijzen
Jansen: ’Het puntenstelsel, dat juist tegen schaarsteprijzen moet beschermen, functioneert niet meer. De Woonbond wil dat de maximale huurprijs wordt gebaseerd op objectieve gegevens zoals de grootte van de woning, en niet meer op de WOZ-waarde. Bovendien moet de liberalisatiegrens omhoog. In de grote steden zijn de middeninkomens steeds vaker aangewezen op een vrije sector huurwoning. Ook die huurders verdienen een fatsoenlijke huurbescherming.’

Wethouders grote steden
De NOS laat weten dat ook de wethouders in Den Haag, Utrecht en Amsterdam willen dat de huurprijsbescherming wordt aangepast.  In Amsterdam verandert volgens wethouder Laurens Ivens (SP) momenteel 80 procent van de woningen die bij particuliere verhuurders vrijkomt in dure huur. Ruim een kwart van de sociale huurmarkt in de hoofdstad is in handen van particuliere verhuurders.

Evaluatie
Dit najaar komt minister Ollongren met een evaluatie van de invloed van de WOZ op de maximale huurprijs. Diverse oppositiepartijen hebben al aangegeven dat zij vinden dat de WOZ-waarde weer uit het puntensysteem moet.

Bron: woonbond.nl

Gerelateerd: