Nieuws

Hoe scoort uw corporatie in de Aedes Benchmark?--

29 november 2018

Voor huurdersorganisaties in de corporatiesector is het nuttig te weten hoe ‘hun’ corporatie presteert in vergelijking met andere sociale verhuurders. De brancheorganisatie van woningcorporaties Aedes presenteerde vorige week de benchmark 2018. Die geeft inzicht in hoe corporaties hun middelen besteden. Iedere corporatie krijgt cijfers op de onderdelen huurdersoordeel, bedrijfslasten, duurzaamheid, beschikbaarheid & betaalbaarheid, onderhoud & verbetering.

Op de pagina van Aedes kunt u zoeken op corporateinaam en de benchmarkcijfers opvragen. Op deze pagina kunt u ook een Excelbestand downloaden met de benchmarkpositie van alle corporaties. Deze tabel bevat o.a. de cijfers die huurders geven voor woonkwaliteit, en de vertaling daarvan naar een categorie (A, B of C).

Een uitgebreide analyse van de Aedes-benchmark 2018 vindt u in de brancherapportage
Weten is verbeteren

Bron: Woonbond en Aedes

Huurcommissie kan klachtenstroom niet belopen--

26 november 2018

De Huurcommissie krijgt meer klachten binnen dan ze aan kunnen en haalt daarom de wettelijke termijn van vier maanden voor het doen van een uitspraak in een procedure niet. Dat blijkt uit berichtgeving van actualiteitenprogramma EenVandaag.

De Huurcommissie heeft in september  het aantal verwachte zaken van dit jaar (6.615) al binnengekregen. Ze verwachten dat de teller op 10.000 binnengekomen zaken komt te staan. De afgelopen jaren nam het aantal uitspraken dat de Huurcommissie deed af. Daar lijkt nu een eind aan te komen. Terwijl de inzet van werkuren de afgelopen jaren sterk is gedaald, blijkt uit de jaarverslagen van de Huurcommissie. Omgerekend naar voltijdbanen (fte) daalde de inzet van 109 voltijdbanen in 2011 naar 88 in 2017.

Ontwikkeling voltijd medewerkers (vast en inhuur) en aantal uitspraken Huurcommissie
jaar uitspraken fte
2011 9.373 109
2012 8.618 90
2013 14.204 91
2014 13.666 Niet bekend
2015 11.164 91
2016 8.290 88
2017 6.650 88

Huurders moeten hun recht kunnen halen
Woonbonddirecteur Paulus Jansen: ‘Huurders moeten hun recht kunnen halen, ook nu er een toename is in het aantal klachten. Het zou goed kunnen dat die toename doorzet, omdat de commerciële huursector groeit als kool en er onevenredig veel geschillen bij de Huurcommissie bij een commerciële huisbaas vandaan komen. Ook de hoge huurprjzen zorgen ervoor dat huurders eerder naar de Huurcomissie stappen. ’ De Woonbond vindt dat de politiek moet zorgen voor voldoende middelen voor de Huurcommissie om zaken tijdig te kunnen afhandelen.

Afgewezen zaken
Daarnaast klagen huurteams over het niet in behandeling nemen van zaken door de Huurcommissie. Huurders krijgen dan te snel te horen dat een zaak niet kansrijk is of niet kan worden behandeld. Ook aan de Huurderslijn, de juridische hulplijn van de Woonbond, komen signalen binnen over het onterecht afwijzen van een zaak door de Huurcommissie.

Bron: Woonbond

Huurders besteden groter deel inkomen aan wonen--

25 november 2018

Huurders zijn veel meer van hun netto inkomen kwijt aan wonen dan huiseigenaren, en zijn minder tevreden over hun woning. Dat meldt het Algemeen Dagblad naar aanleiding van onderzoek van Nationale Nederlanden. Meer dan de helft (55%) van de huurders besteedt meer dan 30% van hun inkomen aan wonen. Voor kopers geldt dit voor slechts 24%.


Betaalbaarheidsproblemen

‘Dit onderzoek van is de zoveelste bevestiging van de enorme betaalbaarheidsproblemen in de huursector’, reageert Paulus Jansen, directeur van de Woonbond in de krant. Hij wijst op recente cijfers van het CBS, waaruit blijkt dat de huren de afgelopen zes jaar met gemiddeld 18 procent zijn gestegen. ‘Dat is bijna tien procent boven inflatie. Uit een eerder onderzoek van het Nibud bleek ook al dat kopers na woonlasten meer te besteden hebben dan huurders. En dat gat wordt onder het huidige beleid alleen maar groter.’

Minder tevreden met woning
Huurders zijn ook een stuk minder tevreden over hun woning. Zo zegt 44 procent ‘zeer tevreden te zijn’ met zijn woonomstandigheden, tegenover 69 procent van de woningeigenaren.

Bron: Woonbond

Woningzoekenden en huurders gebaat bij ruimte voor lokaal maatwerk--

20 november 2018

De Woningwet heeft ervoor gezorgd dat woningcorporaties zich meer op hun kerntaken richten. Tegelijkertijd werkt de Woningwet soms te beperkend, en is er lokaal ruimte nodig om af te kunnen wijken. Bijvoorbeeld door corporaties ook middeninkomens te laten bedienen op krappe woningmarkten, zo stelt de commissie Van Bochove, die een evaluatie van de Woningwet uitvoerde in opdracht van corporatiekoepel Aedes.

De Woonbond kan zich vinden in de grote lijnen van het vandaag gepresenteerde rapport.

‘De Woningmarkt in Oost-Groningen is de woningmarkt in Amsterdam niet. Het is logisch om lokaal te kijken of de kerntaak van corporaties niet ruimer moet worden opgevat. Middeninkomens kunnen op de krappe woningmarkten geen betaalbare huur- of kopwoning vinden. Het is goed om als corporaties hier een grotere rol te gaan spelen,’ aldus Woonbonddirecteur Paulus Jansen. ‘Het is daarbij wel zaak dat er vanuit Den Haag gekeken wordt naar de enorm oplopende belastingdruk voor corporaties. Die zorgt ervoor dat ze veel minder kunnen investeren, en de wachttijden voor sociale zijn al veel te lang. Een ruimere kerntaak moet ook meer investeren in betaalbare huurwoningen betekenen. Woningzoekenden zitten nu al enorm in de knel’.

Jansen: ‘Tegelijkertijd moeten huurders en woningzoekende weten waar ze aan toe zijn. Duidelijke landelijke afspraken over maximale huurverhogingen en het betaalbaar houden van de huursector blijven hard nodig.’

Ook wijst de commissie op het strarre toezicht van de Autoriteit Woningcorporaties. Het blijft belangrijk om goed toezicht te houden in de sector. Maar de Woonbond ziet dat er nu ook erg star wordt gekeken naar zaken die samenhangen met de kerntaak van corporaties. Zo mocht een corporatie uit Zeeland geen huurkorting geven aan huurders na een financiële meevaller, en mocht een corporatie uit Groningen niet investeren in een zonnepark.
Jansen: ‘Het is goed dat huurdersgeld niet onverantwoord kan worden uitgegeven, maar nu worden er ook drempels opgeworpen bij investeringen die duidelijk binnen de maatschappelijke taak van een corporatie liggen, en waar goed overleg met de lokale huurdersorganisatie voldoende moet zijn.’

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Aanpak woekerpijzen huursector vraagt meer dan noodverband--

19 november 2018

Minister Ollongren wil het voor gemeenten met een krappe woningmarkt mogelijk maken tijdelijk grenzen te stellen aan de woekerprijzen in de vrije sector.

De prijzen in de vrije sector lopen de spuigaten uit. Met een zogenoemde ‘noodknop’ moeten gemeenten hier een rem op kunnen zetten, volgens de minister. De meest voor de hand liggende manier om woekerhuren te bergenzen, schrijft ze in een brief aan de Tweede Kamer,  is een maximum stellen aan de huurprijs aan de hand van een percentage van de WOZ-waarde van de woning.

WOZ-waarde
De Woonbond is blij dat er eindelijk een stapje wordt gezet richting de aanpak van woekerhuren in de vrije sector. Daar pleiten zij al erg lang voor. Maar de koppeling aan de WOZ-aarde ligt niet voor de hand. Dat zegt hoogleraar Hugo Priemus ook in dagblad Trouw. Ook de sociale huursector kent een maximum huurprijs die deels afhankelijk is van de WOZ-waarde en daar zorgt de hoge WOZ-waarde juist voor veel ruimte voor huurstijgingen.

Priemus: “Dus ook in de vrije sector kunnen beleggers met een aan de WOZ-waarde gekoppeld maximum nog flink verdienen. In de praktijk verandert er niet veel.”

Huurprijsbescherming moet beter
De Woonbond wil dat de huurprijsbescherming voor de sociale én de vrije sector wordt verbeterd. Dat kan door het woningwaarderingsstelsel, waarmee de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen wordt berekend, te verbeteren door de WOZ-waarde juist uit dit systeem te halen. Tegelijkertijd moet de bescherming van dit puntenstelsel worden uitgebreid. Nu is het zo dat woningen die volgens het puntenstelsel boven de sociale huurgrens van €710,68 aangeboden kunnen worden, helemaal geen huurprijsbescherming meer hebben. Die grens moet omhoog zodat meer huurders worden beschermd tegen woekerprijzen. “Er moet veel meer gebeuren dan het leggen van een noodverbandje”, aldus Paulus Jansen, directeur van de Woonbond in Trouw.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Lange wachtlijsten door tekort sociale huurwoningen--

Mensen staan gemiddeld bijna negen jaar op een wachtlijst  voor een sociale huurwoning voor ze aan de beurt zijn. Dat blijkt uit onderzoek van RTL Nieuws.

De Woonbond herkent dit uit signalen die zij ontvangen uit het Meldpunt Huuralarm.

Tekort sociale huurwoningen
‘Er is een schreeuwend tekort aan sociale huurwoningen. Dat komt door het Haagse Woonbeleid. De afgelopen jaren zijn er onder de druk van de verhuurderheffing, een heffing die verhuurders betalen over hun sociale huurwoningen, enorm veel woningen verkocht of overgeheveld naar de vrije sector. Er is veel te weinig gebouwd. Dit kabinet laat de belastingdruk voor corporaties oplopen tot 3 miljard in 2021. In plaats van de woningnood oplossen, maken ze het zo moeilijker voor corporaties om de nodige woningen te bouwen,’ reageert Woonbonddirecteur Paulus Jansen op het onderzoek.

‘Het kabinet moet stoppen met het belasten van sociale huur, zodat het tekort aan betaalbare huurwoningen kan worden aangepakt.’

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

 

7500 nieuwe woningen door transformatie van panden--

De transformatie van leegstaande kantoren, fabrieken, maatschappelijk vastgoed en winkels heeft vorig jaar 7500 nieuwe woningen opgeleverd. Het zijn vooral kleinere huurwoningen voor alleenstaanden.

Dit blijkt uit onderzoek van het CBS, in opdracht van het ministerie van BZK. In totaal zijn 1900 panden verbouwd tot woonruimte. Het aandeel van transformatie in de totale toename van de woningvoorraad bedroeg vorige jaar 8 procent.

Vooral kantoren verbouwd
De verbouw van kantoren leverde de meeste nieuwe woningen op: ruim 3100; 17 procent van de woningen was oorspronkelijk maatschappelijk vastgoed, zoals een zorginstelling. De transformatie van winkels en fabrieken leverde nog eens 1500 woningen op.

Zuid-Holland en Amsterdam koplopers
Zuid-Holland leverde als dichtstbevolkte provincie de meeste nieuwe woningen door transformatie op: 20 procent. Vooral in Den Haag en Delft werden veel panden verbouwd tot woonruimte. Van alle gemeenten is Amsterdam transformatiekoploper met 635 nieuwe woningen.

Vooral kleine huurwoningen

Het CBS heeft ook onderzoek gedaan naar de kenmerken van de nieuwe woningen. Hierbij is gekeken naar de periode 2014-2016. Het gaat met name om kleinere huurwoningen met een oppervlakte minder dan 50 m2.

De bewoners zijn vooral alleenstaanden met een laag inkomen, van wie een aanzienlijk deel studenten. Woningcorporaties hebben 8 procent van de nieuwe woningen in bezit, overige verhuurders 82 procent. De rest zijn koopwoningen.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Coalitie wil onderzoek verbeteren investeringsruimte corporaties--

De coalitiepartijen CDA, ChristenUnie, D66 en de VVD, dienden 12 november een motie in waarmee ze minister Ollongren verzoeken te onderzoeken wat er nodig is om te zorgen dat corporaties voldoende financiële ruimte hebben om de grote maatschappelijke opgave op te pakken waar ze voor staan.

De partijen wijzen onder meer op de noodzaak van nieuwbouw om de schaarste op de woningmarkt tegen te gaan en het verduurzamen en aardgasvrij maken van woningen. Ook moeten er voldoende goedkopere huurwoningen beschikbaar komen voor mensen die uitstromen uit de daklozenopvang of vanuit GGZ-instellingen.

Voldoende financiële slagkracht
De ‘totale financiële slagkracht’ moet in balans zijn met de maatschappelijke opgave van corporaties, schrijven de partijen.

De partijen wijzen er op dat deze slagkracht sterk afhankelijk is van de verhuurderheffing en andere belastingen voor de corporatiesector.

Aedes becijferde al dat de belastingdruk voor de sector oploopt tot 3 miljard euro in 2021. Op dit moment is er in verschillende regio’s een ‘mismatch’ tussen investeringsruimte en de maatschappelijke opgave, schrijven de partijen.

Lagere woonlasten
De Woonbond vindt het goed dat er eindelijk kritisch gekeken wordt naar de steeds hoger oplopende belastingdruk bij  corporaties. Uiteindelijk zijn huurders en woningzoekenden hier de dupe van. Onder druk van de verhuurderheffing zijn de huurprijzen de afgelopen jaren fors gestegen. In de opsomming van de maatschappelijke opgaven voor corporaties ontbreekt wat de Woonbond betreft het verlagen van de woonlasten. Bovendien moeten er veel sociale huurwoningen bij worden gebouwd om de woningnood aan te pakken.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Nog steeds onduidelijkheid huurverhogingsplannen middeninkomens--

De coalitiepartijen dienden twee weken geleden een motie in voor hogere huurverhogingen voor middeninkomens. Zij willen dat minister Ollongren met huurders en corporaties in gesprek gaat over de ruimte voor huurverhogingen voor middeninkomens.

Het gaat in de corporatiesector vaak om bescheiden middeninkomens die al een forse huur betalen. De Woonbond is er dan ook fel op tegen deze groep huurders op kosten te jagen. Over de groep huurders boven de twee keer modaal is de motie helder. Daarvan willen de coalitiepartijen de mogelijkheid onderzoeken om de huurprijs in één keer te verhogen naar de sociale huurgrens (die dit jaar op €710.68 ligt). Inkomens van twee keer modaal zijn een grote uitzondering in de sociale huursector. Uit cijfers van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) uit 2017, blijkt dat van de inkomensgroep boven de 70.000 euro zo’n 2 procent in een sociale huurwoning woont. Het overgrote deel van deze inkomens woont in de zwaar gesubsidieerde koopsector.

Bescheiden middeninkomens
Veruit de meeste middeninkomens in de sociale huursector hebben een inkomen net boven de €41.000,- bruto per jaar. Zij kunnen vaak helemaal geen huurprijs boven de sociale huurgrens opbrengen, blijkt ook uit het onderzoek van het PBL. Over deze grotere groep middeninkomens is de motie een stuk vager. De partijen vragen de minister om (mogelijkheden te verkennen om) ‘de huidige systematiek van de inkomensafhankelijke huuraanpassingen voor huishoudens met een inkomen vanaf de toewijzingsgrens te verbeteren, waarbij voor de zittende huurders de ruimte voor huurverhoging beter wordt afgestemd op het huishoudinkomen.’ Voor deze groep bestaat er nu al ruimte voor hogere huurverhogingen. Wat de Woonbond betreft horen deze huurders thuis in een brede sociale huursector en moet het uitrookbeleid van deze groep juist stoppen. De ruimte voor huurverhoging beter afstemmen op het inkomen, zou wat ons betreft betekenen dat de inkomensafhankelijke huurverhoging voor deze groep wordt opgeheven.

Ook lage inkomens de sigaar

Voor corporaties geldt een huursombeperking. Dat houdt in dat alle huurprijzen van een corporatie bij elkaar, niet meer mogen stijgen dan inflatie plus een door de minister bepaald percentage. Door de huurverhogingen voor middeninkomens hier buiten te laten vallen, is er meer ruimte om de huurprijzen voor lagere inkomens te laten stijgen.

Zo zijn zij ook de dupe van dit beleid dat de coalitiepartijen willen onderzoeken. Daar komt bij dat de motie niet expliciet vraagt om het onderzoeken voor mogelijkheden tot verlagen van de huurprijs bij huurders die de huur amper op kunnen brengen. Op het Meldpunt Huuralarm  van de Woonbond komen veel meldingen binnen van lage en middeninkomens voor wie de huur veel te hoog is geworden.

In september kwamen de coalitiepartijen al met dit plan naar buiten. Ook toen was er veel onduidelijkheid over wat de verschillende partijen willen met de groep middeninkomens die net iets meer verdient dan de toewijzingsgrens voor sociale huur. Die onduidelijkheid is met deze motie nog niet opgehelderd. De Woonbond ontving naar aanleiding van het plan veel telefoontjes van bezorgde huurders.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

 

Ex-directeur Mijande Wonen vangt bot bij rechter over ontslag--

11 november 2018

Voormalig directeur-bestuurder Peter Zuithof van woningcorporatie Mijande Wonen in Twente heeft vergeefs geprobeerd zijn ontslag door de raad van commissarissen ongedaan te maken.

De raad van commissarissen ontsloeg Zuithof begin dit jaar op staande voet nadat was gebleken dat hij misleidende informatie had verschaft over de verkoop van een pand, had gesjoemeld met declaraties en een te dure auto had aangeschaft bij een bedrijf dat eigendom is van een familielid.

Terecht ontslagen

Zuidhof vocht zijn ontslag aan bij de rechtbank, maar tevergeefs. De rechtbank acht het ontslag terecht. Bovendien wijst de rechter Zuidhofs schadeclaim van 212.000 euro van de hand en veroordeelt hem tot het vergoeden van de gemaakte juridische kosten door Mijande. In totaal bijna 20.000 euro.

Klokkenluider
De zaak kwam aan het rollen toen een klokkenluider bij de Autoriteit woningcorporaties aan de bel trok over de onrechtmatigheden. De Autoriteit weigerde vervolgens de verkoop goed te keuren en lichtte de raad van commissarissen in, die besloot tot onmiddellijk ontslag.

Mijande beraadt zich op stappen
Volgens dagblad Tubantia beraadt de corporatie zich op verdere stappen naar aanleiding van deze uitspraak. De Huurdersraad van Mijande Wonen onthoudt zich van een reactie. Mijande is een corporatie met 5000 woningen in de gemeenten Dinkelland en Twenterand. Mijnande staat voor ‘mij en de ander’.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd: