Nieuws

Huurders in Amsterdam krijgen gelijk van rechter--

24 april 2019

Huurders van Eigen Haard in Amsterdam die zich verzetten tegen het gasloos maken van hun woningen hebben gelijk gekregen van de rechtbank. Volgens de rechter is het onduidelijk of de huurders opdraaien voor de kosten van de verduurzaming.

Eigen Haard wilde 157 sociale huurwoningen in Geuzenveld renoveren en nul-op-de-meter maken door middel van goede isolatie, zonnepanelen op het dak en warmtepompen. Daarmee zouden de woningen evenveel verbruiken als zij opwekken. Huurders betalen dan in plaats van een energierekening aan de energieleverancier, een vast bedrag aan de corporatie ter compensatie van het renoveren van de woning. Dat heet een energieprestatievergoeding (EPV) en is een middel voor corporaties om een deel van de investeringen in aardgasvrij terug te verdienen.

Onvoldoende garantie dat huurders en niet op achteruit gaan

Het is deze energieprestatievergoeding waar de rechtbank in Amsterdam over valt. De rechter ziet onvoldoende garantie in het plan van Eigen Haard dat de isolatie zoveel energiebesparing oplevert dat de woonlasten hetzelfde blijven. Daar zijn twijfels over omdat Eigen Haard niet de muren en vloeren tussen de appartementen zou isoleren. Wellicht zijn de huurders straks alsnog aangewezen op extra elektrische verwarming met alle kosten van dien. Er is daarom onvoldoende garantie dat de woonlasten van deze huurders niet stijgen. De rechter staat er ook bij stil dat het om huurders met een kleine portemonnee gaat. 

Gelijke woonlasten voorwaarde voor huurders

De Woonbond vindt dat er zo snel mogelijk een woonlastenwaarborg moet komen voor woningen die door de verhuurder van het gas af worden gehaald. Een woonlastenwaarborg is in 2016 al toegezegd door toenmalig minister Blok. Daarin zou wettelijk worden geregeld dat bij dit soort ingrijpende verbouwingen de huurder in het minst gunstige geval in ieder geval niet méér zou gaan betalen dan voorheen. Eigen Haard kwam nu zelf wel met het voorstel voor een woonlastenwaarborg maar die bood kennelijk onvoldoende zekerheid.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Steeds meer woningzoekenden worden opgelicht--

Het aantal meldingen over oplichting van mensen die een  huurwoning zoeken neemt toe.

De Fraudehelpdesk kreeg in de eerste drie maanden van dit jaar al bijna 90 meldingen, terwijl dat er in heel 2018 iets meer dan 200 waren, en in 2017 nog 116. Dat bleek uit vragen van het Algemeen Dagblad.

Nepwebsites en advertenties

‘De advertenties waar mensen mee opgelicht worden hebben vaak nepfoto’s. Maar het komt ook voor dat de hele site gewoon nep is. Dan maken ze bijvoorbeeld een bestaande website helemaal na,’ vertelt een woordvoerder van de Fraudehelpdesk aan de krant.

Tips tegen oplichting

De Woonbond herkent deze problemen maar al te goed. Door de krapte op de huurmarkt, zijn mensen eerder bereid op een aanbod in te gaan. De Woonbond adviseert mensen altijd aangifte te doen van oplichting bij de politie. Daarnaast heeft de Woonbond in een webartikel wat tips op een rijtje gezet waarmee je als woningzoekende kans om opgelicht te worden kunt verkleinen.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Symposium de Woningmarkt op de rit--

Hoge huurprijzen, lange wachtlijsten, middeninkomens die tussen wal en schip vallen omdat de sociale huursector voor ze is afgesloten en de commerciële huursector onbetaalbaar is, jongeren die nergens terecht kunnen en senioren waar geen geschikte woning voor is om naar door te stromen. De woningmarkt piept en kraakt.

Op donderdag 23 mei organiseert de Woonbond een landelijk symposium in het Spoorwegmuseum in Utrecht over de noodzaak voor een radicaal ander volkshuisvestingsbeleid. Samen met hun achterban en belanghebbende maatschappelijke organisaties werkt de Woonbond aan een nieuw Plan voor de Volkshuisvesting.

Plan voor de volkshuisvesting

Dat plan bevat een samenhangende visie op de problemen die zich voordoen op de woningmarkt en oplossingen die deze problemen bij de wortel aanpakken. Tijdens het symposium gaat men in gesprek over de belangrijkste vraagstukken met als doel input verzamelen voor het definitieve plan, dat eind 2019 zal worden vastgesteld.

Aanmelden

Onder andere stadsgeograaf Cody Hochstenbach, Marja Appelman (directeur Woningmarkt bij het ministerie van Binnenlandse Zaken), Nibud-directeur Arjan Vliegenthart, Yasin Torunoglu (wethouder Eindhoven) en voorzitter van CNV Jong Semih Eski zullen aanwezig zijn. Dit symposium is bedoeld voor bestuursleden van huurdersorganisaties en voor managers en directeuren van verhuurders in de sociale en commerciële sector, voor wethouders wonen en voor beroepskrachten van belanghebbende maatschappelijke organisaties. Meepraten? meld je direct aan!

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Bezwaar maken tegen de huurverhoging--

Bij veel huurders valt een dezer dagen weer de jaarlijkse huurverhoging op de mat. Voor huurders van een sociale (gereguleerde) huurwoning moet de huurverhoging aan veel wettelijke regels voldoen. Voldoet je huurverhogingsvoorstel niet aan de regels? Dan kun je succesvol bezwaar maken.

De Woonbond heeft een online check gepubliceerd waarmee je kunt controleren of bezwaar maken tegen de huurverhoging in jouw geval loont. Als dat zo is, levert de check een modelbezwaar die van toepassing is op jouw situatie.

Huurverhoging en inkomen

Zo mogen huishoudens met een inkomen tot €42.436 maximaal 4,1% huurverhoging krijgen. Huishoudens met een inkomen dat hier boven ligt kunnen maximaal 5,6% huurverhoging krijgen. AOW’ers, huishoudens van vier of meer personen en chronisch zieken of gehandicapten kunnen geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen.

Sociaal Huurakkoord

Voor veel sociale huurders bij corporaties zullen de huurverhogingen lager uitvallen. De woonbond heeft met corporaties afgesproken dat de gemiddelde huurverhoging niet hoger mag zijn dan inflatie. Dat betekent dat de huurprijzen bij corporaties gemiddeld maximaal met 1,6% mogen stijgen.

Huurverlaging of bevriezing

In het Sociaal Huurakkoord zijn ook afspraken gemaakt over huurverlaging en bevriezing voor huurders met een laag inkomen en hoge huurprijs. Doe de check huurverlaging of huurbevriezing om te zien of je hiervoor in aanmerking komt. Er zijn corporaties die aangeven geen huurverlaging of bevriezing te doen, omdat het huurakkoord nog niet in wetgeving is gegoten. Maar de minister heeft bevestigd dat de afspraken voor huurverlaging en huurbevriezing in 2019 binnen de huidige wetgeving.

Huurderslijn

Hulp nodig bij het bezwaar maken tegen de huurverhoging, of andere vragen over je rechten als huurder? Probleem met te hoge servicekosten of achterstallig onderhoud? Leden van de Woonbond kunnen hiervoor terecht bij de Huurderslijn.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

15% van de huurders van Poort6 krijgt 0% huurverhoging--

17 april 2019

Gorinchem, 15 april

Persbericht: Dit jaar krijgt 15% van de huurders van Poort6 0% huurverhoging. De gemiddelde huurverhoging blijft beperkt tot het inflatiepercentage van 1,6%. Dit ligt ruim onder het maximaal toegestane huurverhogingspercentage van 4,1%.

Gemiddeld 1,6% huurverhoging

Poort6 kiest er bewust voor om de gemiddelde huurverhoging te beperken tot het inflatiepercentage van 1,6%.
Net als de afgelopen twee jaar vraagt Poort6 geen inkomensafhankelijke huurverhoging. 15% van de huurders krijgt dit jaar 0% huurverhoging. Het maximale huurverhogingspercentage dat wordt doorberekend is 2%. Dit is een beperkte opslag van 0,4% boven het inflatiepercentage. Poort6 houdt hiermee nadrukkelijk rekening met de betaalbaarheid van de woningen. Voor 1 mei krijgen alle huurders van Poort6 persoonlijk bericht over de huurverhoging.

Ook woonlasten tellen mee

Marije Buursink, directeur-bestuurder van Poort6: “Een thuis bieden en thuis geven, daar maken we ons de komende jaren hard voor. Een betaalbare woning hoort daar zeker bij. En ik snap heel goed dat voor een grote groep huurders, elke euro daarbij telt. Ookal wordt de huurverhoging voor een groot deel gecompenseerd door de huurtoeslag, bij het bepalen van de huurverhoging houden we echt rekening met de betaalbaarheid van onze woningen. We vragen niet meer dan noodzakelijk om ons huishoudboekje op orde te houden. Daarbij kijken we niet alleen naar de huurprijs. Alle woonlasten tellen mee en die komen steeds meer onder druk te staan. Daarom kijken wij binnen Poort6 ook wat wij kunnen doen om de woonlasten zo laag mogelijk te houden. Bijvoorbeeld door woningen beter te isoleren. We kunnen niet alle woningen tegelijk aanpakken, maar we werken er wel hard aan om het tempo nog wat verder op te schroeven.”

Huurverlaging

Aedes (de branchevereniging voor woningcorporaties) en De Woonbond hebben in december 2018 een sociaal huurakkoord gesloten. Aedes en de Woonbond delen -net als Poort6- de opvatting dat de groep huurders met een laag inkomen en een relatief hoge huur extra aandacht verdient bij het huurbeleid. Marije Buursink: “Er is sprake van relatief hoge woonlasten als een huurder van een sociale huurwoning een inkomen heeft waarmee hij recht heeft op huurtoeslag, terwijl de huur boven de € 720,42 ligt. In het Sociaal Huurakkoord is afgesproken dat er een mogelijkheid komt om in dat geval op verzoek van de huurder de huur te verlagen. Poort6 past deze regeling al langer toe.”

Huurbevriezing

Er zijn ook situaties waarbij de huurprijs hoger is dan de geldende ‘aftoppingsgrens’ Volgens het Sociaal huurakkoord zou specifiek maatwerk in deze situaties uitkomst kunnen geven. Poort6 wil dit maatwerk ook zoveel mogelijk bieden aan huurders die te maken hebben met betalingsproblemen. In die situaties bekijkt Poort6 op welke manier zij kan helpen. Meer informatie over huurbevriezing of huurverlaging is te vinden op www.poort6.nl.

Positief advies HP6

Het huurverhogingspercentage wordt ieder jaar ook voorgelegd aan HP6 -de huurdersvereniging .

Secretaris Piet Prins zegt: “HP6 heeft een positief advies gegeven over de huurverhoging van 2019. Poort6 zet het nieuwe beleid van vorig jaar door en dat is een goede zaak. We blijven de effecten van dit nieuwe beleid wel goed in de gaten houden. En betaalbaarheid in de breedste zin van het woord blijft hoog op de agenda staan”.

Bron: Inge Vrieling/Poort6
Foto: pixabay.com

Verhuurder Camelot moet huurders terugbetalen--

Verhuurder Camelot moet tien huurders van het WASA-complex in Amsterdam ruim 300 euro terugbetalen wegens onterecht in rekening gebrachte kosten. Dat heeft de Amsterdamse kantonrechter onlangs bepaald.

Het gaat om € 202,50 voor de toegang tot de digitale portal ‘MyCastle’ van Camelot, plus € 100,- schoonmaakkosten. De bewoners spanden met hulp van !WOON, die in Amsterdam bewoners ondersteunt, een proefprocedure aan omdat ze vonden dat het in hun ogen om verkapte contractskosten gaat. En daarvan oordeelde de Hoge Raad eerder dat deze niet zijn toegestaan.

Onredelijk voordeel

De rechtbank geeft de huurders gelijk omdat er sprake is van ‘onredelijk voordeel’ voor Camelot. ‘De kantonrechter is van oordeel dat genoemde kosten uitsluitend dan wel in overwegende mate het belang van Camelot Beheer als verhuurder dienen. Zij worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie en dienen derhalve uit de huurprijs bestreden te worden. Daarom mogen zij niet afzonderlijk aan de huurder in rekening gebracht worden.’

Schoonmaakkosten

Dit geldt ook voor de schoonmaakkosten. ‘De keuze van Camelot Beheer om na vertrek van de huurder de woning en de zich daarin bevindende inboedel professioneel te laten reinigen is een wens van Camelot, waarvoor zij de kosten dient te dragen’, aldus het vonnis van de kantonrechter.

Opstartkosten

Ondanks de uitspraak van de kantonrechter, bleek uit onderzoek van de Amsterdamse tv-zender AT5 dat Camelot in een advertentie op 8 april nog steeds deze kosten in rekening brengt, zij het nu onder de naam ‘diverse opstartkosten’. Tegenover AT5 noemde Camelot-directeur Allard Jaring de naamsverandering ‘toeval’. Hij zegde toe de kosten niet meer door te berekenen. ‘De website is nog niet aangepast’, luidde zijn verklaring. Hij waarschuwde wel dat de uitspraak kan betekenen dat de huren zullen stijgen.

Ruim 1700 andere huurders

Jaring gaf ook aan dat de andere 1740 Camelot-huurders in principe niets terugkrijgen, hoewel ze dezelfde kosten hebben betaald. ‘Ik begrijp dat Camelot niet staat te springen om al die huurders door het hele land te betalen, want dit gaat om een paar ton. Maar als je op een andere plek huurt en dit hebt betaald, mag je het ook terugvragen’, aldus Gert Jan Bakker, consulent bij !WOON. Op de website van !WOON staat een voorbeeldbrief die huurders naar Camelot kunnen sturen met het verzoek om terugbetaling.   

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Huurprijs en puntentelling--

De Woonbond komt met een uitgebreide brochure over de jaarlijkse huurverhoging en het puntenstelsel. Voor grip op deze (ingewikkelde) materie voor sociale én vrije sector huurders.

Je huurprijs, de jaarlijkse huurverhoging en het puntenstelsel (officieel: woningwaarderingsstelsel) hangen samen. De nieuwe brochure ‘Huurprijs en puntentelling 2019/2020’ geeft inzicht in de regels zodat je zelf kunt controleren of je huurprijs, de huurverhoging en het puntentotaal van je woning kloppen. En zodat je weet waar je terechtkunt voor meer informatie of hulp.

Voor sociale en vrije sector huurders

Deze brochure is bedoeld voor huurders van sociale en van geliberaliseerde (vrije sector) huurwoningen. Want ook vrije sector huurders hebben te maken met (afspraken over) een jaarlijkse huurverhoging. Én zij kunnen zich beroepen op het puntenstelsel bij aanvang van het huurcontract. Ook de huurverhoging en puntentelling voor kamers en woonwagens en standplaatsen komt aan bod.

De regels rondom de huurverhoging

Lees meer over onder andere de maximale percentages die gelden voor de (inkomensafhankelijke) huurverhoging in 2019 in de sociale huursector. Over de regels omtrent huurverhogingen in de vrije sector. Over de puntentelling en over welke stappen je kunt nemen om bezwaar te maken.

Modelbrief bezwaar maken

In de bijlagen vind je tot slot een overzicht van de actuele huurprijsgrenzen die het ministerie van BZK hanteert, een begrippenlijst en een modelbrief voor wie bezwaar wil maken.

Verkrijgbaar in de webwinkel

Huurprijs en puntentelling 2019/2020 is verkrijgbaar als gedrukte brochure en als E-book (pdf). Beiden zijn te bestellen in de webwinkel van de Woonbond.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Hoger beroep schadevergoeding Belastingdienst om Gluurverhoging--

8 april diende het hoger beroep van een huurder versus de Belastingdienst. Over een schadevergoeding voor de inkomensafhankelijke huurverhoging of Gluurverhoging. De huurder wordt gesteund door het juridisch fonds van de Woonbond.

Tot april 2016 bestond er geen wettelijke plicht tot het delen van inkomensgegevens door de Belastingdienst met verhuurders. De belastingdienst deed dit wel, en overtrad hiermee haar geheimhoudingsplicht. 

Schade

Vorig jaar oordeelde de rechter dat de huurder hierdoor schade had geleden en de Belastingdienst daarom een schadevergoeding moest betalen. De Belastingdienst ging in Hoger beroep tegen de uitspraak. De huurster deed dat ook, in verband met een verkeerde berekening van de geleden schade. De Woonbond heeft een excel sheetbeschikbaar gesteld waarmee huurders kunnen uitrekenen hoeveel extra huur zij hebben betaald in deze periode, en welk bedrag ze kunnen verhalen op de Belastingdienst.

Uitspraak

De uitspraak van het hoger beroep wordt verwacht op woensdag 22 mei.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Check je huurverhoging met Huurwijzer 1--

Ook dit jaar kun je het huurverhogingsvoorstel van je verhuurder checken met de special over de jaarlijkse huurverhoging in Huurwijzer, het woonmagazine voor huurders van de Woonbond. 

Special huurverhoging

Vóór 1 mei krijgen de meeste huurders een huurverhogingsvoorstel van hun verhuurder in de bus. Maar klopt het voorstel wel en hoe kun je bezwaar maken als dit niet zo is? Dat lees je in de huurverhogingsspecial. Controleer ook de puntentelling van je woning met onze checklist en weet wat de maximale huur van je woning is.

Problemen in de commerciële huursector nemen toe

Huurteams staan huurders bij in geschillen met hun huisbaas. Geen overbodige dienstverlening in deze tijden van woningnood, woekerhuren, huisjesmelkers en tijdelijke huurcontracten. Op pad met Bob Soepoesepa van Huurteam Utrecht. ‘De realiteit is dat we met het huurteam sinds 2016 bijna alleen nog maar tijdelijke contracten tegenkomen van een jaar of minder.’

Verder in het magazine:

  • Vertelt de Rotterdamse verhalenverteller Nico Prins over de geschiedenis van wonen in ‘het bonkend hart van de wereldeconomie’.
  • Hoe huurdersvereniging Gendt zich inzet voor meer sociale huurwoningen voor de jeugd van hun krimpende dorp.
  • Worden kansen en knelpunten van woongemeenschappen voor ouderen uitgelicht.
  • Een verslag van het ledenpanel over burenlawaai.

Natuurlijk zijn er ook de vaste rubrieken, columns en de huis- tuin- en keukentips.

Wanneer krijgt u Huurwijzer?

Persoonlijke leden van de Woonbond ontvangen automatisch vier keer per jaar Huurwijzer in hun brievenbus. U kunt ook een jaarabonnement nemen. Een aantal huurdersorganisaties hebben een achterbanabonnement en laten Huurwijzer bij hun leden bezorgen. Wilt u meer weten over het achterbanabonnement? Neemt u dan contact op met de redactie van de Woonbond via 020-5517700.

Huurpeil, vakblad voor de huursector

Voor de inhoudelijk wat zwaardere artikelen over huren en huurbeleid kunt u terecht bij Huurpeil, vakblad voor de huursector, de andere kwartaaluitgave van de Woonbond. Ook op dit tijdschrift, dat onder meer wordt verspreid onder lidorganisaties van de Woonbond, kunt u een abonnement nemen.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Modelbrief Sociaal huurakkoord--

12 april 2019

De Woonbond en Aedes hebben in het Sociaal Huurakkoord onder andere afspraken gemaakt over huurbevriezing en huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een hoge huurprijs. Helaas houden niet alle corporaties zich aan deze afspraken.

De Woonbond en Aedes publiceerden een gezamenlijk nieuwsbericht waarin er nog eens op gewezen werd dat er vanuit wordt dat corporaties de gemaakte afspraken in 2019 zo veel mogelijk naleven.

Wat doet uw corporatie voor deze groep huurders? Wilt u als huurdersorganisatie uw corporatie nog eens wijzen op de gemaakte afspraken in het Sociaal Huurakkoord? En daar verder over in gesprek? Dan kunt u daar deze  modelbrief voor gebruiken. Desgewenst kunt u de brief natuurlijk aanpassen op uw specifieke situatie.

Ook over de afspraak om de huursom gemiddeld maximaal met inflatie te laten stijgen, tenzij hier in een gezamenlijke afspraak van wordt afgeweken, lijkt bij sommige corporaties niet goed tussen de oren te zitten. De brief kan ook gebruikt worden om hier het gesprek over aan te gaan.

Modelbrief

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com