Nieuws

Illegale minikamers in New York gesloten--

29 augustus 2019

Een verhuurder in New York wilde een slaatje slaan uit de krapte op de huurmarkt, door een appartement illegaal om te bouwen tot 11 mini-kamertjes, meldt de New York Post.

De kamertjes hadden geen ramen, en waren amper honderdveertig centimeter hoog, waardoor huurders kruipend door de kamer moesten bewegen.

Boete voor verhuurder

Gelukkig had de verhuurder Xue Ping Ni iets verzonnen op de lage kamertjes. Er zat bubbelplastic tegen het plafond aan zodat de huurders hun hoofd niet te hard zouden stoten. Het is onduidelijk hoeveel huur de huurders betaalden. De New Yorkse Bouw- en Woningtoezicht heeft de minikamers inmiddels gesloten en de verhuurder een boete van 144.000 dollar opgelegd. 

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Verduurzaamde woning bezorgt huurder koppijn--

Huurders uit Zoetermeer kregen gezondheidsklachten nadat hun woningen opgeknapt waren. De huizen werden heel goed geïsoleerd, maar de ventilatie werkte onvoldoende.

De bewoners hebben al een jaar hoofdpijn en kampen met benauwdheid, hebben een droge mond en slapen slecht, schrijft het Algemeen Dagblad.

Goede isolatie, onvoldoende ventilatie

‘De lucht met CO2 die de bewoners uitademen, wordt niet goed ververst’, aldus bewoner Denis de Jong in de krant. ‘We werden maandenlang niet serieus genomen; ‘Die klachten kunnen niet’, werd gezegd.Ik moet elke ochtend na mijn slaap naar buiten rennen om frisse lucht te krijgen.’ Na onderzoek door de GGD waaruit bleek dat de lucht ongezond was, heeft de verhuurder er alsnog voor gezorgd dat de ventilatie in 120 woningen beter werd ingesteld.

Neem klachten binnenklimaat serieus

De Woonbond vindt het van belang dat er bij deze ingrijpende renovaties goed naar de ervaringen van bewoners wordt geluisterd. Beleidsmedewerker energiebesparing van de Woonbond Bastiaan van Perlo: ‘Er komt een enorme renovatiegolf aan, dus het is goed om nu te leren van dit soort fouten zodat huurders na renovatie in een comfortabele, zuinige en gezonde woning terecht komen. Neem dit soort signalen vroegtijdig serieus. Daarmee voorkom je ook dat huurders onnodig in een ongezonde woning zitten.’ De Woonbond heeft een Meldpunt Nul-op-de-meter waar huurders hun ervaringen kunnen delen.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Groningse verhuurder vraagt onterechte verhuurkosten--

Een verhuurder in Groningen vraagt maar liefst €181,50 euro aan ‘verhuurkosten’ aan huurders die er een woning gaan huren. Terwijl dat helemaal niet mag. Het gaat om Woldring Verhuur.

Bij de 435 woningen waar het nu om gaat strijkt de verhuurder zo 80.000 euro op, rekent stadsblog Sikkom uit.

Verhuurkosten mogen niet

Verhuurders mogen niet zo maar allemaal kosten in rekening brengen bij het verhuren van een woning. In 2012 werd er, met steun van ons juridisch fonds, een rechtszaak bij de Hoge Raad gewonnen waarmee duidelijk werd dat verhuurders geen hoge verhuurkosten mogen vragen. Eventuele administratieve werkzaamheden zoals het opstellen van een huurcontract zijn aan te merken als standaard verhuurwerkzaamheden waar een verhuurder geen extra kosten voor in rekening mag brengen. Alleen wanneer de verhuurder kosten maakt die overwegend in het belang van de huurder zijn, zoals kosten voor een naamplaatje of de aanvraag van een huisvestingsvergunning, mag een verhuurder die werkelijke kosten doorberekenen aan de huurder.

Gratis modelbrief

Onterechte contractkosten zijn tot vijf jaar nadat ze zijn gemaakt terug te vorderen. Op de website van de Woonbond is een gratis modelbrief gepubliceerd die woningzoekenden kunnen gebruiken om hun geld terug te vorderen.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

‘Mogelijk 14 miljard minder aan woningbouw en wegen door stikstofuitspraak’--

22 augustus 2019

Persbericht: Bouwprojecten ter waarde van 14 miljard euro staan op losse schroeven door de uitspraak van de Raad van State (RvS) over de beperking van de stikstofuitstoot. Dat heeft ABN Amro berekend. Door die stikstof-uitspraak kunnen allerlei bouwprojecten niet doorgaan.

Volgens de bank is de komende vijf jaar de bouw van zo’n 5 miljard euro aan woningen en 9 miljard euro aan infrastructuur onzeker geworden. “De woningbouw haperde al door hoge bouwkosten en personeelstekorten, maar de uitspraak van de RvS zorgt er mogelijk voor dat de woningbouw nu piepend tot stilstand komt”, aldus Madeline Buijs, econoom bij ABN Amro. “De overheid streeft naar de bouw van 75.000 woningen per jaar, al wordt dit nu al niet gehaald. Door de RvS-uitspraak wordt dat de komende jaren nog moeilijker.”

Uit nieuwe cijfers van het CBS blijkt dat het aantal vergunningen voor nieuwbouwwoningen in het tweede kwartaal met 14 procent gedaald is naar 12.800. Dat is het laagste aantal in drie jaar tijd. In het eerste kwartaal nam het aantal vergunningen ook al af. De woningbouw was dus al aan het teruglopen voor de uitspraak van de Raad van State van eind mei.

Onzekerheid over doorgaan

De Raad van State heeft al een streep gezet door de bouw van de nieuwe wijk Melickerveld in Roermond. Daar zouden 468 woningen komen. Van andere projecten is onzeker of ze door kunnen gaan. ABN Amro noemt onder meer de bouw van 6000 tot 10.000 woningen in de Merwedekanaalzone in Utrecht, 5000 woningen op voormalig vliegveld Valkenburg in Katwijk en 500 woningen in de wijk Kloosterveen in Assen.

Wat betreft wegenbouw gaat het onder meer om de uitbreiding van de A27 en A12 bij Utrecht en de A15 en A12 bij Arnhem.

Groot publiek belang

Voor alle bouwprojecten die stikstof uitstoten, moet sinds de uitspraak aangetoond worden dat die geen effect hebben op ruim 118 natuurgebieden die last hebben van te veel stikstof. Als dat effect er wel is, moet de zogeheten ADC-toets doorlopen worden. ADC staat voor Alternatief, Dwingend en Compensatie.

Eerst moet er een alternatief voor het project gevonden worden. Is dat er niet, dan wordt bekeken of er een dwingend algemeen belang is om het project door te laten gaan. Als er zo’n belang is, dan moeten er maatregelen genomen worden om de stikstofuitstoot te compenseren.

ABN Amro verwacht dat alleen woningbouwprojecten in gemeentes met een woningtekort die ADC-toets zullen doorstaan, omdat er dan sprake is van een groot publiek belang om meer te bouwen.

“Wij verwachten dat woningprojecten in gemeentes met een woningoverschot de komende jaren niet door kunnen gaan. Dit scheelt de woningbouw al minimaal 1 miljard euro per jaar. Dat bedrag kan nog hoger worden als bouwprojecten in gebieden met een woningtekort die ADC-toets ook niet doorstaan.”

Bron: Nos.nl
Foto: Pixabay

Weer uitstel uitspraak Gluurverhoging--

De uitspraak in het hoger beroep dat de Belastingdienst aanspande over de inkomensafhankelijke huurverhoging of Gluurverhoging, is opnieuw uitgesteld.

De uitspraak wordt nu verwacht op  23 september verwacht. 

Schadevergoeding

De bestuursrechter in Den Haag oordeelde dat de Belastingdienst de schade van een huurder moet vergoeden.  In 2013, 2014 en 2015 kreeg deze huurder een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging. Dat kon omdat de Belastingdienst de inkomensgegevens van deze huurder aan de verhuurder verstrekte. Maar in de jaren 2013, 2014 en 2015 mocht deze gegevensverstrekking wettelijk niet. Dat had de Raad van State in 2016 al vastgesteld.  Met verwijzing naar de uitspraak van de Raad van State oordeelde de Haagse bestuursrechter dat de Belastingdienst de schade moet vergoeden. 

Hoger beroep

Op 26 april 2018 bepaalde de rechter in Den Haag dat de Belastingdienst een schadevergoeding moet betalen aan een huurder die een inkomensafhankelijke huurverhoging kreeg.  Tegen die uitspraak ging de Belastingdienst in beroep. Dat beroep werd op 8 april 2019 behandeld. De uitspraak is waarschijnlijk op 12 augustus 2019. De uitspraak is al enkele keren uitgesteld. De rechtbank kan dat doen als ze vinden meer tijd nodig te hebben voor een zorgvuldige afweging. Ook de huurder ging in hoger beroep, onder meer omdat de berekening van de schadevergoeding niet klopt. De huurder wordt in deze zaak ondersteund door het juridisch fonds van de Woonbond.

Tijdens hoger beroep geen schadevergoeding

Na het vonnis van de Haagse bestuursrechter ging de Belastingdienst  in hoger beroep bij de Raad van State. De behandeling van dit hoger beroep kan lang duren. In de tussentijd betaalt de Belastingdienst geen schadevergoeding.  Het is wel handig om als huurder die in deze periode een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gehad, alvast een claim naar de Belastingdienst te sturen.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Minister Ollongren sluit ‘woondeals’ met vijf stadsgewesten--

De eerste helft van 2019 heeft minister Ollongren van Wonen ‘woondeals’ gesloten met vijf grote stedelijke regio’s: Groningen, Eindhoven, Zuidelijke Randstad, Utrecht en Amsterdam. Het belangrijkste doel is intensievere samenwerking om de woningbouwproductie te versnellen.

Maar harde afspraken, onder meer over de financiering, ontbreken grotendeels. Direct na de laatste deal, op 5 juli met de metropoolregio Amsterdam (MRA), lieten de woningcorporaties in de regio weten dat hun opgave (jaarlijks 5.000 woningen) niet haalbaar is. Oorzaak is de verhuurderheffing die de investeringsruimte van corporaties zwaar onder druk heeft gezet.  Vooralsnog is het kabinet niet  bereid om aan de verhuurderheffing te tornen.

Honderdduizenden woningen erbij

In de Woondeals staat dat de woningbouwproductie in de vijf stedelijkse regio’s de komende jaren moet worden versneld. In de regio Amsterdam en de Zuidelijke Randstad gaat om zo’n 100.000 woningen tot 2025, in Utrecht 67.000, in Eindhoven 27.000 en in Groningen om 20.000. Daarvoor zijn extra bouwlocaties aangewezen.

Betaalbaarheid

Een ander onderdeel van de woondeals is de verbetering van de betaalbaarheid, onder andere van het zogeheten middenhuursegment (huur tussen 720 en 1000 euro). De ‘noodknop’ waarmee Ollongren de huurstijgingen in dit segment aan banden wil leggen, is onlangs weer uitgesteld. Een ander onderdeel is de aangekondigde maximering van het aandeel van de WOZ in het Woningwaarderingsstelsel.  Ook dat wetsvoorstel is nog niet ingediend.

Leefbaarheid en aanpak huisjesmelkers

Ook bevatten de Woondeals voorstellen om de leefbaarheid te verbeteren in kwetsbare wijken en buurten. Het laatste onderdeel van de woondeals is de aanpak van malafide verhuurders (huisjesmelkers). Voor elke regio stelt Ollongren hiervoor ongeveer geld beschikbaar, variërend van € 230.000 in Eindhoven tot € 1 miljoen in de Zuidelijke Randstad.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Klimaatakkoord voor huurders--

Het Kabinet heeft haar plannen voor het Klimaatakkoord gepresenteerd. Het verduurzamen van huurwoningen is één van de doelen. De Woonbond heeft over de plannen van het Klimaatakkoord meegepraat en moet nog besluiten of zij de huidige afspraken zal steunen.

De Woonbond organiseert een bijeenkomst voor bestuursleden van huurdersorganisaties op vrijdagmiddag 6 september in Utrecht. Welke afspraken liggen er nu en wat betekenen die voor huurders? Moet de Woonbond steun uitspreken voor het Klimaatakkoord? Wat zijn de voor- en nadelen van het wel of niet steunen?

Verduurzaming mag niet tot hogere woonlasten leiden

De Woonbond onderschrijft de noodzaak om woningen CO2-neutraal te maken. Het mag alleen niet ten koste gaan van de portemonnee van huurders. Het Klimaatakkoord erkent dat en het uitgangspunt is dan ook dat de verduurzaming voor bewoners niet tot hogere woonlasten leidt. Dat uitgangspunt moet nog wel worden bewaakt.

Compensatie lagere inkomens

Het kabinet heeft begin 2019 de energiebelasting fors verhoogd en gelijktijdig de inkomstenbelasting verlaagd. Deze beweging pakt vooral voor lagere inkomens nadelig uit. De Woonbond heeft tijdens de gesprekken over het Klimaatakkoord gehamerd op de noodzaak deze aantasting van de koopkracht van vooral de lagere inkomens te herstellen. Dit had een positief effect. Per saldo pakken volgens de Woonbond de afspraken in en rond het Klimaatakkoord relatief gunstig uit voor lagere inkomens. Voortdurende druk om meer compensatie te krijgen is echter wel nodig.

Het definitieve besluit over steun aan het Klimaatakkoord valt op 12 oktober tijdens de Verenigingsraad van de Woonbond.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Huurtoeslag ‘vakantiewoning’ ten onrechte stopgezet--

Van een huurder die permanent in een recreatiewoning woont, werd de huurtoeslag onterecht stopgezet. De Raad van State heeft dit besluit van de Belastingdienst in een hoger beroep teruggedraaid.

Per 1 juli 2016 wijzigde de Wet op de huurtoeslag, waardoor het niet langer mogelijk is om huurtoeslag te ontvangen voor een recreatiewoning of woning gelegen op een recreatiepark/bungalowpark. In de nieuwe wet staat dat er geen recht op huurtoeslag is als de woning onderdeel uitmaakt van een hotel-, pension, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf.

Permanente bewoning

Maar wanneer is er sprake van wonen op een ‘ vakantiebedrijf’ ? De rechtbank oordeelde eerder dat de woning van onderdeel uitmaakt van een vakantiebestedingsbedrijf omdat het park als recreatiepark is gebouwd en als zodanig nog in gebruik is. In het hoger beroep heeft de huurder volgens de Raad van State aangetoond de woning permanent te bewonen. Bovendien gedoogt de gemeente deze woonfunctie van woningen op het park. Daarmee is er geen sprake van een woning die onderdeel uitmaakt van een vakantiebedrijf, ook al worden op hetzelfde park ook vakantiewoningen verhuurd, oordeelt de Raad van State. De huurtoeslag is daarom ten onrechte stopgezet. De belastingdienst kreeg zes weken om met een nieuw oordeel te komen over de huurtoeslag van deze huurder.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Eerste huurders Tweebosbuurt voor de rechter--

Op woensdag 14 augustus stonden de eerste dertien huurders uit de Tweebosbuurt voor de rechter. Zij waren gedagvaard omdat zij niet akkoord zijn gegaan met de huuropzegging van hun verhuurder Vestia die de wijk wil herstructureren.

16 augustus hebben ook 49 andere huurders een dagvaarding gekregen. Daaronder bevinden zich volgens de bewonersorganisatie Tweebos veel mensen die uit principiële overwegingen weigeren te verhuizen. In de eerste groep van dertien huurders die vorige week terecht stond, waren er meerderen die wel bereid waren te verhuizen, maar alleen naar een passende woning.

Herstructurering Tweebosbuurt

Vestia wil, daarbij gesteund door het Rotterdamse gemeentebestuur, de Tweebosbuurt in Rotterdam-Zuid herstructureren. De woningcorporatie wil er 90 sociale huurwoningen renoveren en 535 sociale huurwoningen afbreken. Daar komen dan 374 woningen voor terug, waarvan 130 nieuwe sociale huurwoningen op het aangrenzende Emplacementsterrein. De overige 244 woningen worden vrije sector huur en koop.

Indexcijfers argument voor sloop

De bouwtechnische argumenten van Vestia voor de sloop zijn flinterdun. De funderingen zouden matig zijn, maar niet slechter dan het overgrote deel van Rotterdam, zo blijkt uit de Funderingskaart van Rotterdam. De corporatie zette bij monde van haar advocaat Benneker daarom in op de sociaal-economische, leefbaarheids- en veiligheidsindexcijfers van de Afrikaanderwijk, de grotere wijk waar de Tweebosbuurt onderdeel van is. Die cijfers zijn slechter dan het Rotterdamse en landelijke gemiddelde, een van de redenen waarom het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid in het leven is geroepen.

Cito-scores argument voor sloop

Ook de Cito-scores van omliggende basisscholen kwam ter discussie. Die waren – op sommige scholen lager dan de landelijke gemiddelden – klaarblijkelijk argument om bijna 550 sociale huurwoningen te ontruimen.

Mantelzorg in de Tweebosbuurt

Over de Tweebosbuurt zélf zijn er geen cijfers voor handen. Veel bewoners benadrukken daar prettig te wonen, vaak al jarenlang, van generatie op generatie. De sociale samenhang in de Tweebosbuurt is groot, veel mensen (mantel)zorgen er voor elkaar. Bovendien zijn veel woningen tijdens de stadsvernieuwing verbeterd waardoor ze in redelijke staat verkeren.

Onvoldoende passende woonruimte voorradig

Menig criticus van het herstructureringsplan wees er op dat het lastig gaat zijn om zoveel bewoners uit de Tweebosbuurt een passende alternatieve woonruimte te bieden. Gezien de schaarste op de Rotterdamse (sociale) huurmarkt. Maar ook omdat veel andere woningen in Rotterdam in mindere staat verkeren of veel duurder zijn dan die waar de bewoners uit moeten vertrekken. Bovendien willen veel bewoners in de buurt blijven wonen.

Wat is passend

In de zitting werd duidelijk dat bewoners en Vestia veelal een andere interpretatie hebben van wat ‘passend’ is. De rechter vond het dan ook voor de hand liggen dat Vestia een aantal bewoners die woensdag waren gedagvaard nu toch een meer geschikte woonruimte moet aanbieden. Met een vonnis verwacht de rechter op 6 september te komen.

Vestia wil alles leeg voor 1 januari

Vestia wil dat de huidige woningen per 1 januari 2020 ontruimd zijn. Als zij niet tijdig de sloop en nieuwbouwplannen kan uitvoeren, vreest de corporatie miljoenen aan sloopsubsidie van het Rijk mis te lopen in de vorm van korting op de verhuurderheffing.

Strijdbare bewoners laten zich niet wegjagen

De verontwaardiging en strijdbaarheid bij de 100 aanwezige Tweebosbuurters en andere Rotterdammers was groot. Over Vestia’s planning voor de sloop werd schamper gelachen: Wij blijven gewoon zitten!

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Rijk moet in actie komen om dakloosheid terug te dringen--

11 augustus 2019

In de gemeente Den Haag staan steeds meer gezinnen op straat, blijkt uit recente cijfers.

In 2015 deden nog 172 gezinnen een beroep op de maatschappelijke opvang. In 2018 waren dat er al 292 en in het eerste kwartaal van 2019 hebben zich al 91 gezinnen gemeld bij de opvang die dakloos zijn of dat op korte termijn verwachten te worden, meldt Omroep West.

Onvoldoende woningen

 ‘Als deze trend zich voortzet komen we dit jaar uit rond de 350 aanmeldingen’, aldus wethouder Bert van Alphen bij omroep West. De opvang kan het aantal niet aan.  ‘De keten is verstopt. Er is niet genoeg begeleidingscapaciteit en nog belangrijker, er zijn onvoldoende woningen om uit te stromen. Daardoor blijven mensen langer in de maatschappelijke opvang dan nodig is.’

Tekort sociale huur

De gemeente heeft een tienpuntenplan gelanceerd om mensen die dakloos zijn geworden beter te helpen. Maar, zo schrijft de wethouder, het Rijk moet in actie komen om het tekort aan sociale huurwoningen aan te pakken.

Landelijk probleem

Den Haag is niet de enige gemeente met een groeiend aantal daklozen. Landelijk zien we in de CBS-cijfers van 2009 tot en met 2016 haast een verdubbeling, van 17.800 naar 30.500 daklozen. Dan zijn er naar schatting ook nog eens 55.000 mensen die, vaak uit nood, op een vakantiepark wonen. Op het Meldpunt Huuralarm van de Woonbond stromen er ook verhalen binnen van huurders die geen geschikte woning kunnen vinden.

Meer nieuwbouw, schrap de verhuurderheffing

De nieuwbouw door corporaties is sinds 2013, door de invoering van de verhuurderheffing, ingestort. De heffing loopt jaar na jaar op, waardoor corporaties ook in de toekomst niet verwachten de nodige woningen te kunnen bouwen. Woonbonddirecteur Paulus Jansen. ‘Het is hoog tijd dat de landelijke politiek de noodzaak erkent om de woningnood en het tekort aan betaalbare huurwoningen echt aan te pakken, en stop met de jaarlijkse greep in de corporatiekas.’

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd: