Nieuws

Onterecht stopzetten huurtoeslag zorgt opnieuw voor Kamervragen--

28 januari 2020

Eind vorig jaar bleek uit een uitspraak van de Raad van State dat de Belastingdienst ten onrechte huurders met een hoge huur huurtoeslag weigerde of stopzette. De ministeries van Financiën en Binnenlandse zaken willen gedupeerde huurders niet compenseren. Het CDA vraagt in Kamervragen om dit toch te doen.

Het ging om huurders bij wie de huurprijs door huurverhogingen tot boven de huurtoeslaggrens steeg.

Verworven recht

Huurders met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (dit jaar €737,-) kunnen geen huurtoeslag krijgen. Er is een uitzondering voor huurders die al huurtoeslag ontvangen als de huurprijs door huurverhoging boven de grens uitkomt. Dit heet het ‘verworven recht’.  Bij huurders die tijdelijk een hoger inkomen hadden waarmee er geen recht was op huurtoeslag, maar die daarna weer een inkomen hadden waarmee ze wel weer recht hadden op huurtoeslag, oordeelde de Belastingdienst dat ze hun verworven recht kwijt waren geraakt. Onterecht, zo blijkt uit de uitspraak van de Raad van State.

Huurders in de knel

Honderden huurders liepen zo huurtoeslag mis, of moeten de huurtoeslag terugbetalen. Aan de huurderslijn van de Woonbond kwam een verhaal binnen van een huurster die zo’n 6.000 euro moet terugbetalen, terwijl uit de uitspraak van de Raad van State bleek dat ze wel degelijk recht had op huurtoeslag. Woonbonddirecteur Paulus Jansen: ‘Het is zo krom als een hoepel om huurders duizenden euro’s terug te laten betalen op basis van een foute interpretatie van de Belastingdienst.  Hier moet de politiek ingrijpen. Deze schulden moeten kwijtgescholden en huurders die huurtoeslag misliepen moeten worden gecompenseerd.’

Kamervragen

Dat wil het CDA ook. Op eerdere Kamervragen antwoordden de ministers van Binnenlandse zaken en van Financiën dat ze vinden dat er door de uitspraak van de Raad van State een ‘nieuwe interpretatie’ van de regeling is ontstaan, waardoor ze huurders niet met terugwerkende kracht tegemoet hoeven te komen. Dat is onzin, stelden belastingdeskundigen afgelopen zaterdag bij BNNVARA Kassa. De regel is altijd hetzelfde geweest maar werd verkeerd toegepast door de Belastingdienst. Reden voor het CDA om opnieuw vragen te stellen over het verworven recht. Zo willen ze onder andere weten of er geen aanleiding is om ‘het nieuwe beleid, dat helemaal niet nieuw blijkt te zijn, met terugwerkende kracht toe te passen? En hoe gaat u dit aanpakken?’

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Lagere verbruikskosten, hogere vaste kosten voor warmte--

Huurders met stadsverwarming of een WKO-installatie betalen in 2020 minder voor de warmte die zij verbruiken. Maar de vaste kosten gaan juist omhoog.

De Warmtewet werd onlangs gewijzigd. Dit brengt per 1 januari 2020 ook nieuwe ‘maximale tarieven’ met zich mee. Die tarieven worden vastgesteld door de Autoriteit Consument en Markt (ACM). Er zijn maximale tarieven voor zowel verbruikskosten als vaste kosten. Méér dan dit maximum mogen warmteleveranciers niet vragen.

Vaste kosten omhoog

Door de wijziging van de Warmtewet zijn de vaste kosten die warmteleveranciers maximaal mogen vragen gestegen. Als je ook de huur van de afleverset meerekent gaat het in 2020 om € 621,99 per jaar.

Verbruikskosten omlaag

De kosten voor gebruik van warmte gingen juist omlaag.  Het maximumtarief dat ACM voor 2020 heeft vastgesteld is € 26,06 per GigaJoule.  In 2019 was dat nog € 28,47.

Werkelijke tarieven

De Woonbond zette de werkelijke tarieven voor 2020 van vijf grote warmteleveranciers op een rij. Daarna berekenden we wat je betaalt als je 35 GJ per jaar verbruikt.  Want dat is het gemiddelde verbruik van een hurend huishouden.

 20192020dalingt.o.v. maximaal
ACM €  1.543,03€  1.534,09-0,6%100%
Vattenfall €  1.390,86€  1.382,11-0,6%90%
Eneco €  1.477,40€  1.405,52-4,9%92%
SVP €  1.514,76€  1.416,09-6,5%92%
Ennatuurlijk €  1.458,58€  1.339,14-8,2%87%
HVC €  1.470,83€  1.333,55-9,3%87%

Warmteleveranciers rekenen gemiddeld 10% minder dan het maximumtarief van ACM.  En de verschillen tussen warmteleveranciers werden kleiner. Mogelijk omdat consumentenorganisaties -zoals de Woonbond- veel druk uitoefenden op warmteleveranciers om hun tarieven te verlagen. Ook minister Wiebes deed daar zijn best voor.

Hogere vaste kosten nadelig voor veel huurders

Dat de verbruikskosten dalen is natuurlijk mooi, maar dat de vaste kosten stijgen is de Woonbond een doorn in het oog.  Zuinige warmtenetgebruikers zijn daardoor alsnog duurder uit dan mensen die zuinig zijn met gas.  

Wordt uw huis verwarmd met blokverwarming? Dan geldt de Warmtewet waarschijnlijk niet meer voor uw situatie. Lees voor meer info de Vragen over de (gewijzigde) Warmtewet.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Solliciteren voor sociale huurwoning--

Wie een van de 23 nieuwe sociale huurwoningen in de Zwolse wijk Assendorp wil huren van corporatie Openbaar Belang, moet eerst bewijzen goede ideeën te hebben voor de leefbaarheid van de buurt.  Ze moeten deze goede ideeën presenteren tijdens een intakegesprek.

Het is niet voor het eerst dat woningzoekenden gevraagd wordt om te solliciteren op een sociale huurwoning. De Woonbond vindt dit een slechte ontwikkeling.

Extra hoepel

Woonbondwoordvoerder Marcel Trip: ‘Mensen die al jarenlang wachten op een sociale huurwoning, kunnen zo weer achter het net vissen omdat ze wat minder goed zijn in zichzelf presenteren tijdens een intakegesprek. Het is weer een extra hoepel waar ze door moeten springen.’

Strijdig met de huisvestingswet

Het is bovendien maar de vraag of dit wel mag. Al in 2014 waren er Kamervragen over solliciteren naar sociale huurwoningen. De toenmalige minister Wonen Stef Blok liet toen nog weten dat de Huisvestingswet geen ruimte biedt voor het per sollicitatie of auditie vergeven van sociale huurwoningen.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Corporaties krapper bij kas door forse belastingen--

Corporaties zitten krapper bij kas nu ze proberen de huurprijzen betaalbaar te houden en de belastingdruk -onder andere door de verhuurderheffing- toeneemt. Dat blijkt uit onderzoek van Finance Ideas. 

De investeringscapaciteit van corporaties komt hierdoor onder druk te staan. In 2018 daalde de kasstroom van corporaties met 19%, ten opzichte van het voorgaande jaar.

Stijgende belastingdruk

Na een enorme huurexplosie in 2013 en 2014 maakten de Woonbond en corporatiekoepel Aedes in 2015 en 2018 afspraken over beperken van de huurstijgingen. De huuropbrengsten stegen hierdoor minder hard (in 2018 met gemiddeld 1,5%). Tegelijkertijd stegen de uitgaven aan de verhuurderheffing, in 2018 met gemiddeld 12%. De uitgaven aan de vennootschapsbelasting stegen met 68%.

Problemen lopen op

De gestegen bouwkosten in combinatie met de hoge belastingen zorgen ervoor dat corporaties minder kunnen investeren in nieuwbouw en verduurzaming. Volgens de onderzoekers wordt dit probleem alleen maar groter. ‘De exploitatiekosten, de verhuurderheffing en de vennootschapsbelasting zullen sterk blijven toenemen. Deze voortdurende daling van de operationele kasstroom zet de investeringen van woningcorporaties onder zware druk.’ 

Afschaffen verhuurderheffing

Woonbonddirecteur Paulus Jansen: ‘Dit toont opnieuw aan dat het volstrekt onverantwoord is de verhuurderheffing in stand te houden terwijl er een enorme woningnood is en duizenden huurwoningen verduurzaamd moeten worden. De politiek houdt de wooncrisis in stand door de belastingdruk voor corporaties te verhogen.’ De Woonbond wil dat de verhuurderheffing wordt afgeschaft zodat corporaties meer kunnen investeren in nieuwbouw en verduurzaming.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Stille verschuiving naar tijdelijk huurcontract--

Woononderzoeker Carla Huisman (Rijksuniversiteit Groningen) waarschuwt voor een stille verschuiving van vaste naar tijdelijke huurcontracten.

De afgelopen jaren zijn er tal van juridische mogelijkheden gekomen voor inzetten van tijdelijke contracten. Zie voor een overzicht samengesteld door de Woonbond in het webdossier Tijdelijk huren

Meer tijdelijk dan bekend

Volgens Huisman laten de bekende cijfers een onderschatting zien van de werkelijke inzet van tijdelijke contracten, zegt ze in een interview met corporatiegids.nl. ‘Je merkt namelijk dat de registratie van dit soort contracten slecht is waardoor het werkelijke aantal waarschijnlijk hoger ligt. Ook is de hoeveelheid niet bekend bij andere organisaties, zoals Aedes of in het WoON-onderzoek. Wanneer je kleiner kijkt en je inzoomt op één stad of doelgroep, kun je soms wel cijfers vinden. In mijn proefschrift is bijvoorbeeld gekeken naar Amsterdam en daar zie je dat de meerderheid van jongeren tussen de 18 en 23 jaar – dus niet alleen studenten – een tijdelijk huurcontract hebben.’

Vrije sector

In de vrije sector, waar nieuwe tijdelijke huurcontracten ongelimiteerd ingezet kunnen worden, gebeurt dit dan ook veel. Huisman:  ‘Als je opnieuw Amsterdam als voorbeeld neemt, zie je dat daar vrijwel alle verhuurders in de vrije sector alleen nog maar gebruikmaken van tijdelijke contracten. Hierdoor kunnen ze bij elke nieuwe huurder een hogere prijs vragen.’

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Alle vrijkomende sociale huurwoningen in Drenthe op ‘Thuiskompas’--

22 januari 2020

Woningzoekenden in Drenthe kunnen vanaf 28 april op één plek terecht voor een sociale huurwoning: Thuiskompas. Het is een uniek samenwerkingsproject van acht Drentse woningcorporaties en 12 huurdersorganisaties.

Op het nieuwe onlineplatform waarvan de naam en het logo op 9 januari in Emmen werden onthuld, kunnen woningzoekenden reageren op het aanbod van alle Drentse corporaties. De inschrijving voor Thuiskompas is gratis en de voorwaarden om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning zijn voor alle corporaties hetzelfde.

Intensieve samenwerking

Thuiskompas is het vervolg op Drenthehuurt.nl, een website die drie jaar geleden van start ging. Bert Moormann, directeur-bestuurder van woningcorporatie Domesta: ‘De lancering van Thuiskompas is een grote mijlpaal. Het betekent dat sociale huurwoningen van de Drentse corporaties allemaal op dezelfde wijze worden aangeboden en dat overal dezelfde spelregels gelden. Uniek hieraan is de intensieve samenwerking met de huurdersorganisaties. Zij zijn vanaf het begin betrokken en hadden een gelijkwaardige stem in de totstandkoming van Thuiskompas. Ik ben trots op deze samenwerking.’

Ook huurdersorganisaties tevreden

Hans van Gellecom, secretaris van huurdersplatform SAM: ‘Landelijk gezien is deze samenwerking uniek. Voor woningzoekenden betekent het dat ze vanaf 28 april met 1 inschrijving kunnen reageren op het complete aanbod dat bij hun wensen en inkomen past.’ De huurdersorganisaties zijn bij de totstandkoming van Thuiskompas ondersteund door Maarten Groen en Marianne Hilbolling van de Woonbond.

Alle Drentse corporaties doen mee

Thuiskompas is een initiatief van Actium, De Volmacht, Domesta, Lefier, Stichting Eelder Woningbouw, Woonborg, Woonconcept en Woonservice en hun twaalf huurdersorganisaties. In totaal gaat hebben deze corporaties ruim 70.000 woningen in bezit.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Rechtbank Amsterdam start met ‘huurzitting’--

De rechtbank Amsterdam is met ingang van het nieuwe jaar gestart met speciale zittingen voor mensen met een huurachterstand. Door intensief samen te werken met onder meer woningcorporaties en schuldhulpverlening willen de Amsterdamse kantonrechters het aantal huisuitzettingen terugbrengen.

De kantonrechters zien dagelijks de indringende gevolgen van problematische schulden. Mensen met grote financiële problemen zakken vaak steeds dieper weg in de schulden en verliezen dan het overzicht. Juist deze kwetsbare groep wordt vervolgens geconfronteerd met het verder oplopen van hun betalingsachterstanden door onder meer rente, incassokosten, griffierechten en boetes.

Huurzittingen Amsterdam

In 2018 startte de rechtbank daarom een pilot die tot doel had zaken waarin ontruiming van een sociale huurwoning dreigt, sneller voor de rechter te brengen. Op die manier kan het verder oplopen van de huurachterstand een halt worden toegeroepen. De in de pilot ontwikkelde werkwijze wordt per 1 januari 2020 omgezet in standaard beleid, onder de noemer Huurzittingen Amsterdam. De kantonrechters werken hierin samen met de Amsterdamse woningbouwcorporaties, schuldhulpverlening en deurwaarders.

Meteen een betalingsregeling

De zaak wordt op de eerste zitting meteen inhoudelijk met de huurder besproken. Als de huurachterstand klopt en er kan een betalingsregeling worden getroffen, dan wordt de huurder in het vonnis veroordeeld tot het nakomen van de betalingsregeling en het betalen van de lopende huur. Op die zitting zijn medewerkers van schuldhulpverlening aanwezig, die meteen met de huurder kunnen meedenken over een haalbare regeling. 

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Recht op huisvesting voert boventoon in vonnis Tweebosbuurt--

De sloop van de 535 sociale huurwoningen in de Rotterdamse Tweebosbuurt is op losse schroeven komen te staan. Afgelopen vrijdag oordeelde een rechter dat woningcorporatie Vestia de huurovereenkomsten van 17 huurders niet mag beëindigen. Het Rotterdamse college en de gemeenteraad staan nu onder druk om de plannen te herzien.

Haastige ontruiming vanwege sloopsubsidie

Vestia wilde dat de huurders van de 535 sociale huurwoningen in de Tweebosbuurt voor 1 januari 2020 hun woning zouden verlaten. Het ontruimen van de wijk ging met grote haast omdat Vestia in aanmerking wilde komen op een korting op de verhuurderheffing van € 25.000 per gesloopte sociale huurwoning. Die sloop zou dan uiterlijk in juni 2021 voltrokken moeten zijn.

Twee tegenstrijdige uitspraken

Tientallen huurders weigerden de huuropzegging door Vestia en enkelen werden voor de rechter gedaagd. Een eerste groep gedaagden kreeg 6 september van kantonrechter Wim Wetzels te horen dat Vestia in zijn recht stond om de huurcontracten te beëindigen. Zij moesten hun woning op 1 januari 2020 verlaten.

Een tweede groep huurders die in november voor de rechter stond, kreeg afgelopen vrijdag een totaal andere uitspraak.

Geen financiële of bouwkundige noodzaak voor ‘dringend eigen gebruik’

De exploitatie van de woningen in de Tweebosbuurt levert Vestia geen verliezen op. Evenmin is er sprake van een slechte bouwkundige staat van de woningen. Kantonrechter Cora van Steenderen-Koornneef zag daarom geen financiële of bouwkundige redenen om dringend eigen gebruik toe te staan als grond voor beëindiging van de huurcontracten.

Geen recht op terugkeer

De rechter veroordeelde dat bewoners niet zijn betrokken bij ontwikkeling van de herstructureringsplannen. Bovendien kregen zij onvoldoende hulp bij het vinden van andere, geschikte woonruimte en geen recht op terugkeer in hun eigen wijk.

Rechter hamert op de wettelijke kerntaak van Vestia

De rechter hamert op de wettelijke kerntaak van woningcorporaties: voorzien in betaalbare huisvesting voor minima (artikel 47 Woningwet) en vraagt zich af of het  herstructureringsplan dat voorziet in een afname van het aanbod sociale huurwoningen met 347 woningen, wel bij de kerntaak past.

Het grondrecht op huisvesting

Daarnaast – en dat is uniek– noemt de rechter ook artikel 22 lid 2 van de Grondwet: het grondrecht op huisvesting. De rechter vindt dat Vestia onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat het recht op huisvesting voor iedereen, dus ook de bewoners van de Tweebosbuurt, moet worden gewaarborgd.

Tweebosbuurt als symbool voor asociaal woonbeleid

In de gemeentelijke politiek is het vonnis dat Vestia de huurovereenkomsten niet mag beëindigen ingeslagen als een bom. Het zet de verhoudingen binnen de brede coalitie (van VVD, D66, GroenLinks, PvdA, CDA en ChristenUnie-SGP) op scherp nu ook collegepartij PvdA heeft aangegeven de sloopplannen voor de Tweebosbuurt te willen herzien.

Bemiddeling

Er moet in samenspraak met de buurt een nieuw voorstel op tafel komen, vindt de partij. Ook CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie-SGP zijn voor bemiddeling met de bewoners. Nog onduidelijk is of Vestia in hoger beroep gaat.

De Woonbond heeft de bewoners van de Tweebosbuurt in deze tweede zitting bijgestaan met juridisch advies en zijn juridisch fonds.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Amsterdam komt met woonplicht tegen dure doorverhuur--

Amsterdam wil in de strijd tegen het duur verhuren van nieuwbouw koopwoningen (buy-to-let) maatregelen nemen, zodat deze woningen alleen nog maar door de koper zelf bewoond kunnen worden. De gemeente wil zo een rem zetten op de trend dat huizen worden gekocht om daarna tegen de hoofdprijs te verhuren.

Op deze manier kunnen mensen die een huis willen kopen om daar zelf te gaan wonen weer aan bod komen. 

Zelf wonen

Wethouder Laurens Ivens: “Ik wil alles op alles zetten om ervoor te zorgen dat Amsterdam een stad blijft waar iedereen kan wonen, ongeacht de dikte van je portemonnee. Daarom moeten we zorgen dat woningen worden gekocht om in te wonen en niet om er zoveel mogelijk aan te verdienen, zodat de huur- én koopprijzen alleen maar sneller stijgen. Door te zorgen dat nieuwe woningen alleen worden verkocht aan mensen die daar zelf willen wonen, zorgen we dat deze woningen koopwoningen blijven en dat ze niet terecht komen in het dure huursegment.”

Uitzonderingen

Wel zijn er uitzonderingen: het blijft mogelijk te verhuren aan een eerstegraads familielid (partner, kinderen en hun partners, ouders) en bij tijdelijk verblijf in het buitenland. Het blijft ook mogelijk om een woning te verhuren als tot een huurprijs van maximaal 1027 euro.

Huizen als handelswaar

Jerry Wijnen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam,snapt de maatregel heel goed, laat hij weten in het parool.. ‘Voor een woning van 50 vierkante meter kunnen ze elke maand 1300 tot 1500 euro huur vangen. Van de bank krijgen ze niets meer voor hun geld,’ aldus Wijnen.’Anders veranderen huizen in handelswaar en verdienen mensen veel geld aan de woningnood.’

Alleen voor nieuwe koopwoningen

De maatregel geldt alleen voor woningen die nog gebouwd moeten worden en zowel voor nieuwbouw als voor ‘transformatie’ van bijvoorbeeld kantoren naar woningen. De eerste woningen waar deze maatregel voor geldt, zullen dus pas over enkele jaren worden opgeleverd. Bij nieuwbouw kan de gemeente via de erfpachtvoorwaarden ingrijpen, maar in de bestaande woningvoorraad kan dat niet. Om kopers te verplichten zelf in een bestaande woning te gaan wonen, moet de landelijke wetgeving aangepast worden. Ivens: “Ik ben blij dat de minister momenteel de mogelijkheden onderzoekt om ook een landelijke zelfbewoningsplicht in te kunnen voeren voor de bestaande woningvoorraad. Wij kijken met spanning uit naar de voorstellen waar zij mee komt.” Andere steden zoals Eindhoven, Groningen, Maastricht en Den Haag buigen zich ook over de mogelijkheden van een woonplicht.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd:

Afvalstoffenheffing fors omhoog--

In veel gemeenten stijgt de afvalstoffenheffing. Daardoor stijgen de lokale heffingen voor huurders met gemiddeld 5,1%. Dat blijkt uit cijfers van de Rijksuniversiteit Groningen, die gemeentelijke heffingen in 40 grote gemeenten onderzocht.

Huurders in die grote gemeenten betalen dit jaar gemiddeld 363 euro aan lokale heffingen, 18 euro méér dan vorig jaar. In 33 van de 40 grote gemeenten stijgen de lasten voor huurders. In vijf gemeenten blijven ze gelijk en in twee gemeenten (Assen en Arnhem) dalen ze juist.

Alle heffingen stijgen, maar afvalstoffen het meest

De afvalstoffenheffing stijgt met gemiddeld 5,9%. Naast afvalstoffenheffing betalen huurders in een deel van de gemeenten rioolheffing. Die belasting stijgt licht. De OZB –een lokale belasting die alleen huiseigenaren betalen– stijgt eveneens, maar niet zo sterk als de afvalstoffenheffing.

Stijging lokale heffingen drukt zwaarst op huurders

Omdat juist de afvalstoffenheffing zoveel duurder wordt drukt de stijging van de gemeentelijke heffingen zwaarder op huurders dan op huiseigenaren. Huiseigenaren in grote gemeenten gaan gemiddeld 4,3% meer betalen aan hun gemeente, huurders dus 5,1 %.

Cijfers over kleine gemeenten en waterschappen volgen later

Hoe de stijging uitpakt voor huurders in kleine gemeenten blijkt later dit jaar. Nadat alle overheden hun tarieven hebben vastgesteld verschijnt de Atlas van Lokale Lasten. Die biedt een compleet overzicht van wat huurders en huiseigenaren aan hun gemeente moeten betalen én wat zij moeten afdragen aan waterschap en provincie. Dat verschilt per gemeente sterk.

De Kerngegevens Belastingen Grote Gemeenten en de Atlas van Lokale Lasten zijn uitgaven van  COELO, het Centrum voor Onderzoek en Economie van de Lagere Overheden.  Dat is een onderzoeksinstituut van de Rijksuniversiteit Groningen.

Bron: woonbond.nl
Foto: pixabay.com

Gerelateerd: