Nieuws

Steun Gronings pamflet tegen verhuurdersheffing--

11 juni 2021

Steun Gronings pamflet tegen verhuurdersheffing

Steun Groningse actie, teken ook!
 De komende tijd gaan partijen in gesprek over het vormen van een nieuwe regering. Een goed moment om als huurdersorganisaties een stevig signaal te laten horen tegen de verhuurderheffing.

Huurdersorganisaties uit de provincie Groningen stelden gezamenlijk een pamflet tegen de verhuurderheffing op, ondertekend door de voorzitters. Wil jullie huurdersorganisatie dit pamflet ook ondertekenen? Vul het webformulier in dat de Woonbond heeft klaargezet. We willen laten zien dat huurdersorganisaties massaal af willen van de verhuurderheffing. Voor betaalbare huurwoningen, en een grotere sociale sector. Daarom steunt de Woonbond deze actie. Doet u dat ook? 

Huurders minder vaak gelijk bij de Huurcommissie--

26 mei 2021

De Huurcommissie ontving het afgelopen jaar fors meer zaken, maar huurders worden minder vaak in het gelijk gesteld. Dat komt vooral door het toenemende aantal zaken over de jaarlijkse huurverhoging.

huurprijs berekenen
Getty

Dat blijkt uit het onlangs verschenen jaarverslag(externe link) van de Huurcommissie.

Hoog aantal zaken

Het aantal zaken lag met een instroom van 12.107 aan de hoge kant. Voorgaande jaren waren het er 9.991 (2019) en 10.027 (2018). Door het tijdelijk stilstaan van procedures tijdens de Coronacrisis en door de hoge instroom liep de achterstand in het afhandelen van zaken bij de Huurcommissie hoog op. Het aantal zaken is overigens ook weer niet erg ongebruikelijk. In 2013 en 2014 was de instroom hoger.

Veel zaken over de huurverhoging

Het grootste deel van de zaken ging over de jaarlijkse huurverhoging. Dat waren maar liefst 3.434 zaken, 62% meer dan in 2019. Vermoedelijk komt dat doordat huurders in 2020, door de hoge inflatie, de hoogste huurverhoging in zes jaar tijd voor hun kiezen kregen. Omdat die huurverhogingen wel volgens de regels waren, werden huurders hier vaak in het ongelijk gesteld. Verhuurders kregen in 97% van de huurverhogingszaken gelijk. 

Huurder krijgt gelijk in 23% van alle zaken

Maar liefst 43% van de afgehandelde zaken ging over de huurverhoging. Dat dit meestal zaken waren die door huurders werden verloren heeft ook invloed op het percentage huurders dat gelijk kreeg als je naar álle huurcommissiezaken kijkt. In slechts 23% procent van alle zaken kreeg de huurder gelijk. Ter vergelijking; in 2019 was dat nog 43% procent en in de jaren daarvoor kregen huurders in meer dan de helft van de zaken gelijk.

Dalende trend bij andere procedures

Maar ook bij andere procedures werden huurders minder vaak in het gelijk gesteld. Huurders kregen in 2020 vooral minder vaak gelijk bij uitspraken over toetsing van de aanvangshuurprijs (46 procent; 72 procent in 2019), huurverlaging vanwege gebreken (39 procent; 50 procent in 2019) en in uitspraken over de melding herstel gebreken (19 procent; 48 procent in 2019). 

Servicekosten uitzondering

Bij zaken over de hoogte van de servicekosten kregen huurders in 2020 in 82% van de gevallen gelijk.

Bron: woonbond.nl

Hitte in huis is een gebrek--

27 mei 2021

Veel huurders ervaren in de zomer hittestress in hun woning. De temperatuur loopt te hoog op. Je hebt als huurder van alles gedaan om hitte in huis te voorkomen. Je hebt hulp van je verhuurder nodig, maar die werkt niet mee. Wat nu?

Tekening van huis met zoninstraling en oververhitte bewoners
Hittestress door zoninstraling in huis Theo Danes

Op woensdag 19 mei organiseerde de Woonbond een webinar over Hitte en hittestress(externe link). Opvallend was dat meer dan de helft van de deelnemers (55%) de verhuurder nodig heeft om het hitteprobleem in hun woning aan te pakken, en dat bijna een kwart (23%) te maken heeft met een verhuurder die niet meewerkt. Een brandende vraag van deze deelnemers was: Hoe kan ik zorgen dat de verhuurder in actie komt?

Koelte is geen recht

Energieadviseur Siem Goede van de Woonbond legt uit: “In de Nederlandse wet is alleen het recht op warmte vastgelegd, maar niet het recht op koelte. De verhuurder is bij wet dus niet verplicht om iets te doen. Een verhuurder die niet meewerkt, zal je moeten overtuigen. Dat kan soms heel lastig zijn.” De Huurcommissie en de rechter hebben in de afgelopen jaren enkele keren huurders in het gelijk gesteld dat de temperatuur in de woning te hoog opliep en de verhuurder hier iets aan moest doen. In deze gevallen werd de hitte aangemerkt als een ‘gebrek’.

Hitte ook in voor- en najaar

Er is een aantal methoden om na te gaan of de hitte in je woning een gebrek is. De eenvoudigste methode die ook door de Huurcommissie en de rechter worden geaccepteerd, is de TemperatuurOverschrijding(TO)-methode. De TO-methode gaat ervan uit dat hitte in huis een gebrek is als de binnentemperatuur meer dan 300 uur per jaar boven de 26,5 graden Celsius komt terwijl de buitentemperatuur minstens 6 graden lager is. Dit kan zowel in de zomer als ook in het voor- en najaar, en soms zelfs in de winter, gebeuren. Het is natuurlijk wel belangrijk dat je als huurder ook maatregelen neemt om te zorgen dat de temperatuur niet te hoog oploopt. Tips vind je op de webpagina ‘Hoe pak ik hitte in huis aan?’.

Buitenzonwering is woningverbetering

“Temperatuuroverschrijding komt meestal door heftige zoninstraling,” zegt Siem Goede. “De oplossing is meestal om buitenzonwering aan te brengen, bijvoorbeeld zonneschermen, markiezen, lamellen of screens. Daarnaast zijn goede ventilatie- en spuivoorzieningen nodig om de warme lucht ’s nachts uit het huis te verdrijven.” Deze aanpassingen aan de woning vallen onder woningverbetering. De verhuurder mag hiervoor een huurverhoging vragen of kosten doorberekenen in de servicekosten .

Houd een logboek bij

Wil je aantonen dat het echt te heet wordt in jouw woning? Pas dan de TO-methode toe. Je kunt dit heel eenvoudig zelf doen. Houd een logboek bij, bijvoorbeeld in een schrift, waarin je de datum, tijd en temperatuur in huis noteert. Meestal kan je dit aflezen op de kamerthermostaat. Heb je geen kamerthermostaat die de temperatuur aangeeft? Schaf dan een kamerthermometer aan. Maak af en toe een foto van de temperatuur op de thermostaat of thermometer, het liefst een foto met datum- en tijdnotatie. De gegevens van de buitentemperatuur kan je vinden op de website van het KNMI(externe link). Kies het weerstation dat het dichtst bij jouw huis ligt. Het is voor de verhuurder, maar ook voor de Huurcommissie en de rechter het meest overtuigend als verschillende huurders uit een complex een logboek hebben bijgehouden.

Standpunt van de Woonbond

De Woonbond pleit ervoor dat de wet- en regelgeving wordt aangepast om hitte in woningen te voorkomen en te bestrijden. “We krijgen steeds meer met hittegolven te maken,” zegt collega-energieadviseur Anne Ubbels. “En met steeds beter geïsoleerde woningen die de hitte langer buiten houden, maar ook moeilijker afkoelen als ze eenmaal zijn opgewarmd. Het probleem zal zich dus steeds vaker voordoen als er niets verandert.”

Bron: woonbond.nl

Hoe betrouwbaar is je gemeente met de WOZ?--

28 mei 2021

De WOZ-waarde telt voor een groot deel mee in de maximale huurprijs van een huurwoning. Maar hoe betrouwbaar vinden huurders de gemeente in het bepalen van de WOZ-waarde?

De WOZ-beschikking kan ‘verstopt’ zitten in de gecombineerde aanslag gemeentelijke heffingen.

Heb je als huurder wel eens gekeken naar de hoogte van de WOZ-waarde? Heb je wel eens bezwaar gemaakt? En hoe kijk je terug op de bezwaarprocedure? 

Doe mee met het onderzoek

De Universiteit Leiden doet onderzoek naar hoe woningeigenaren en huurders kijken naar de betrouwbaarheid en deskundigheid van hun gemeente op het gebied van de WOZ. Huurders die mee willen doen aan het onderzoek, kunnen de online vragenlijst(externe link) invullen. 

Meedoen duurt ongeveer 8 minuten en is geheel vertrouwelijk.

Bron: woonbond.nl

Geldtekort steeds vaker oorzaak dakloosheid--

11 mei 2021

Bron: woonbond.nl

Steeds vaker is geldgebrek voor daklozen de oorzaak van een leven op straat, concludeert woningcorporatiekoepel Aedes na bevraging van 140 woningcorporaties. Van deze woningcorporaties geeft 64% aan groeiend aantal mensen te zien dat na scheiding of baanverlies de maandelijkse woonlasten niet meer kan opbrengen. 

De uitkomst van het onderzoek kantelt volgens woordvoerder Brenda Heidinga van Aedes het beeld van dakloze personen die door psychische problemen of verslavingsproblematiek op straat belanden: ‘Het zijn steeds vaker mensen met een baan van wie de samenleving niet ziet dat ze dakloos zijn. De maatschappij heeft ook geen last van hen, maar zij hebben natuurlijk wél last van het feit dat ze op straat staan’, aldus Heidinga.

Woningnood nekt oplossing

Woningcorporaties zijn verplicht om daklozen met urgentie in aanmerking te laten komen voor een sociale huurwoning, maar die huizen zijn niet altijd beschikbaar. “Als je de huizen niet hebt, kun je ze niet verdelen. Binnen mensen die urgentie zijn verklaard, is er dus ook de vraag wie er het eerst in aanmerking komt”, aldus Heidinga. ‘Hieruit blijkt opnieuw dat er een groot tekort is aan betaalbare huurwoningen. Een nieuw kabinet moet ervoor zorgen dat de sociale huursector fors gaat groeien’, aldus directeur Zeno Winkels van de Woonbond.

Dakloosheid groot probleem

Wie na een scheiding een huurwoning zoekt, komt niet altijd in aanmerking voor urgentie. Het leidt tot schrijnende situaties, waarvan de Woonbond veel meldingen krijgt via het Meldpunt Huuralarm. Het komt voor dat volwassen vaders of moeders noodgedwongen met hun eigen kinderen weer intrek nemen bij hun ouders. Het CBS schat dat in Nederland ruim 36.000 daklozen zijn, dat komt neer op 34 personen per 100.000 Nederlanders. Tussen 2009 en 2019 verdubbelde het aantal daklozen van 17.800 naar 39.300.

Verzet tegen verkoop sociale huurwoningen groeit--

4 mei 2021

In Amsterdam heeft actiegroep ‘Niet Te Koop’ inmiddels al 33 keer gedemonstreerd tegen de verkoop van een sociale huurwoning. Afgelopen zaterdag kwam de groep bijeen in de wijk Buitenveldert in de Zeelandstraat. Daar verkoopt woningcorporatie Stadgenoot een sociale huurwoning. De actiegroep protesteert hiertegen en meent dat met de verkoop van huurwoningen er steeds minder plaats komt voor huurders in de stad.

Bron: Getty Images

Woningcorporaties zoals Stadgenoot en Ymere stellen dat verkoop van woningen nodig is om nieuwe sociale woningbouw te realiseren. Zo verklaarde een woordvoerder van Ymere tegenover Het Parool dat alleen de opbrengst van verhuur van sociale woningen onvoldoende is: ‘We moeten nieuwe huizen bouwen, bestaande woningen onderhouden en verduurzamen. Om dat te kunnen betalen, verkopen we woningen’. Deze woordvoerder benadrukt dat Ymere nu minder woningen verkoopt als voorheen. ‘Doordat huizen meer opbrengen, komen we eerder aan ons beoogde budget.’

Geld tekort door heffing

Het gat op de begroting van de Amsterdamse woningcorporaties komt deels voort uit de verhuurderheffing. Jaarlijks dragen zij samen ongeveer 200 miljoen euro af aan Den Haag. De Amsterdamse wethouder Laurens Ivens (SP) wil verkoop van huurwoningen tegengaan en kwam in februari met het voorstel om woningen te kopen die corporaties van de hand doen. Wat hem betreft behoudt de hoofdstad deze panden voor sociale huur.

Verhuurderheffing er uit

Wat Ivens betreft, moet de verhuurderheffing van tafel. Als een nieuw kabinet daartoe besluit, verdwijnt volgens hem de noodzaak voor corporaties om woningen te verkopen om verduurzaming en nieuwbouw te realiseren. Als dat niet gebeurt, zet Ivens door: ‘Dan maken wij als gemeente schulden, maar blijft onze stad wel betaalbaar’.

Bron: woonbond.nl

Na scheiding vaak dakloos--

7 mei 2021

Na een scheiding op je veertigste noodgedwongen weer intrekken bij je ouders met je kinderen. Of afhankelijk blijven van tijdelijke adressen. Veel mensen kampen met dit probleem. ‘Ik woon na de scheiding bij mijn moeder in met 3 kids. De oudste is bijna een tiener die graag op haar zelf is. Ik vind het verschrikkelijk dat ik haar geen eigen slaapkamer kan aanbieden’, laat iemand anoniem weten via Meldpunt Huuralarm van de Woonbond.

Na een scheiding raakt een van de partners vaak dakloos Getty Images

Wie na een scheiding een huurwoning zoekt, komt niet altijd in aanmerking voor urgentie. ‘Wegens een scheiding en faillissement dreig ik met mijn twee kinderen dakloos te worden. Ik sta 10 jaar ingeschreven voor sociale huur. Echter is dit niet genoeg om op een 1e plek te komen. Urgentie krijg ik niet, omdat, let op.. ik langer dan 5 jaar sta ingeschreven. Het is echt onbegrijpelijk dat ik zomaar overal tussenval en nergens terecht kan’, laat een ander ouder weten. Of en onder welke omstandigheden woningzoekers met urgentie voorrang kunnen krijgen voor een sociale huurwoning verschilt per gemeente. Lees er meer over in de huurdersvraag ‘Kom ik in aanmerking voor urgentie?‘. 

Gevlucht naar vakantiepark

Anderen vinden tijdelijk onderdak op vakantieparken: ‘Dat ik geen passende woning kan vinden komt vooral omdat de inkomenseisen hoog zijn in de huursector. Ik verblijf in vakantiewoningen met even hoge huur per maand. Ik werk in de zorg. Had middeninkomen, maar door de scheiding moet ik nu zoeken naar woonruimte als eenverdiener.’ Noodgedwongen op een vakantiepark wonen mag niet altijd, maar het gebeurt toch. Degenen die dit doen, wonen illegaal en hebben geen vast adres. Hierdoor kunnen zij geen zorgverzekering afsluiten en zich niet  inschrijven als woningzoekende.

Ook hogere inkomens klem

De woningnood maakt dat het voor deze groep alleenstaanden extra moeilijk is om beschikbare en betaalbare woningen te vinden. Dat geldt niet alleen voor degenen met minder inkomen, maar ook mensen met degelijke bron als inkomsten hebben moeite om een passende woning te vinden: ‘Ik houd te weinig over van mijn goed betaalde fulltimebaan om zekerheid op te bouwen als alleenstaande ouder. Verdien te veel voor sociale huur, betaal 1360 euro per maand op de vrije markt. Ik kan niets goedkopers vinden en ook geen hypotheek krijgen omdat ik (na de scheiding) niet genoeg spaargeld heb. Spaargeld zou ik zó voor elkaar krijgen als ik max. 1000 euro per maand woonlasten betaalde. Ik vind het onredelijk dat ik geen keuze heb om goedkoper te wonen. De randvoorwaarden voor de markteconomie werken niet. Er is gewoon geen vrije keuze’.

Huisvesting grootste zorg

Niet alleen de meldingen bij het Meldpunt Huuralarm van de Woonbond onderschrijven de noodzaak, maar ook uit recent onderzoek van de vereniging van familierecht- en echtscheidingsadvocaten(externe link) blijkt dat bij 40% van de echtscheidingen huisvesting de grootste zorg is. Dit verbaast scheidingsmediator Ramona Bleyie uit IJmuiden niet, zij ziet in haar praktijk dagelijks hoe mensen worstelen om na een scheiding een fatsoenlijk thuis te vinden. 

Scheiden geen vrije keuze

‘Te vaak nog wordt gezegd dat mensen scheiden uit vrije wil, maar scheiden is geen vrije keuze. De ernst van een scheiding wordt nog steeds onderschat, zeker als er kinderen in het spel zijn’, aldus Bleyie. Wat haar betreft moeten gemeenten serieuzer naar deze probleemgevallen kijken. ‘Het beste zou zijn als elk geval individueel wordt beoordeeld, maar dat gebeurt dus niet.’ Bleyie maakte zich eerder hard voor speciale huisvesting voor gescheiden personen in haar gemeente Velsen. Zij startte hiervoor een petitie(externe link).

Bron: woonbond.nl