Nieuws

Dure huur zorgt dat koopstarters achter het net vissen--

20 oktober 2020

13 oktober 2020

Vanwege de hoge huurprijzen zijn woningen zo’n interessante belegging, dat koopstarters worden verdrongen op de koopmarkt. Dat schrijven onderzoekers van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL).

Wrang genoeg zijn de inkomens van starters zo ‘te laag of te onzeker om een koopwoning te kopen, waardoor ze aangewezen zijn op de vrije sector met zijn relatief hoge huren.’ Ze betalen uiteindelijk zelf de hoge huurprijs voor de woning die niet kunnen kopen.

Hoge huren drijven koopprijzen op 

Alleenstaanden met een inkomen van 50.000 euro per jaar konden in 2019 minder lenen dan een belegger voor een appartement van dertig vierkante meter kan bieden; terwijl tien jaar geleden de particuliere belegger juist fors door de koopstarter overboden werd. Voor tweeverdieners met een inkomen van 50.000 euro geldt hetzelfde.  Overigens worden door de gestegen huurprijzen ook hogere inkomens steeds vaker overboden. De beleggingswaarde van een woning van vijftig vierkante meter is in 2019 hoger dan de maximale leencapaciteit van een alleenstaande met een inkomen van 70.000 euro per jaar.

Starters de dupe 

De problemen van de starter zijn het gevolg van een samenloop van economische en maatschappelijke omstandigheden, zoals de dalende rente en het opgelopen woningtekort, en van beleidswijzigingen zoals de invoeging van de WOZ-waarde als belangrijkste criterium in het woningwaarderingsstelsel, waardoor er meer woningen in de vrije sector verhuurd kunnen worden.

De onderzoekers kijken ook naar het type verhuurder in de particuliere markt. De helft van de verhuurders heeft slechts 1 tot vijf woningen. Er zijn dus veel verhuurders actief die niet in de categorie ‘grote professionele aanbieders’ valt. Uit ons Meldpunt Commerciële verhuurders blijkt dat hier juist veel klachten uit voortkomen. 

Fiscale stimulering ‘buy-to-let’

Het PBL wijst er op dat ‘buy-to-let’ ook fiscaal wordt gestimuleerd. ‘Fiscale stimulering speelt een rol bij de forse toename van buy-to-let.’schrijven de onderzoekers.  ‘Het kopen van woningen met veel schuld is hierdoor aantrekkelijk: de huur, het onbelaste direct rendement, is immers hoog – en door de verrekening van vermogen en schuld vóór belasting zijn de kosten nihil.´

Hoe zit dat? Beleggers betalen amper belasting over het vermogen (de waarde van de woning), omdat ze de schuld voor de lening voor belasting mogen aftrekken van de waarde van de woning.  Die waarde ligt overigens al lager dan de woz-waarde, omdat verhuurders daar maar een bepaald percentage van hoeven te rekenen  (dat afhankelijk is van de hoogte van de maandhuur). Over de huur zelf wordt vaak geen belasting betaald omdat dat bij verhuur van een ‘tweede woning’ (maar in de praktijk ook bij meerdere woningen zo lang de belegger zich niet opstelt als professionele verhuurder) geen inkomstenbelasting hoeft te worden betaald.

Maximale huurprijs

De Woonbond pleit voor het invoeren van een maximale huurprijs voor huurwoningen in de vrije sector. Het aan banden leggen van de huurprijzen legt de korte termijn beleggingswaarde aan banden. Zo hebben koopstarters meer kansen, en betalen huurders minder voor hun woning. Een goede stap voor de betaalbaarheid van wonen voor starters in beide sectoren.

Bron: woonbond.nl